不動産投資会社で堅実な資産形成｜サラリーマン特権を利用した人生戦略

優良不動産投資会社30選を実績・予算で比較

政府の副業解禁宣言によりサイドビジネスの必要性が高まりつつありますが、サラリーマンが本業を犠牲にせず万単位の収入を手にできる副業は限られています。不動産投資は「知識やセンスによる優劣が少ない」「ローリスク・ミドルリターンで堅実」「年間1,000万円超も実現可能」などの理由から会社員との相性が良いとされています。

不動産投資に手を出すべきか？

雇用は年々不安定になり、給料・ボーナスは頭打ち、さらに社会保障や退職金も当てにならない…
もはや将来に不安しかないのが現状ではないでしょうか？

さらに2018年1月には厚生労働省が「モデル就業規則」を改定し、政府は事実上"副業解禁"を推奨する動きに転じました。
これにより大手企業の相次ぐ副業解禁が始まったのです。

しかし、これまで頑なに禁止してきた副業を解禁する政府の真意は何なのでしょうか？
企業は社員の生活や家族・人生に責任を負えるだけの経済的体力は無く、年金を軸とする社会保障も近い将来崩壊する。
そうなったら、いやそうなる前に「自分の飯は自分で稼げ！」と警鐘を鳴らしているようには感じないでしょうか。

稼げる副業は限られている

総務省調べによれば、副業を持つ会社員は234万人と就業人口（約6,500万人）のうち3.6％に過ぎません。
しかも、次の統計が示すように月収10万円超えは10.7％、全就業人口から見れば0.4％しか存在しないのです。

（MMD研究所調べ）

また、"副業"と聞くと無限の選択肢があるように聞こえますが、現実には99％が以下5つのいずれかカテゴリに属しています。

主な副業カテゴリ

①アルバイト･在宅	深夜コンビニや土日のアルバイトから治験や内職・記事ライティングなどを含む
②せどり･オークション	ヤフオク・メルカリなどを使った売買
③株･FX･金融商品	株やFXなどの王道をはじめ、BITコイン等の仮想通貨等も含む
④ブログ･アフィリエイト	ブログや情報サイト運営によるアフィリ収入、SNS・インスタグラマー等を含む
⑤不動産投資	マンション1部屋〜複数棟運用まで

それぞれのジャンルに良し悪いはありますが、不動産投資は【月収10万円の壁】を突破できる可能性が高いこと。
スキル・センス・知識を問わず、一度軌道に乗せてしまえば実働を伴わない"不労所得型"であることから、本業を持つサラリーマンに適した副業と言えるのです。

つまり、何らかの副業を考えている（もしくは、副収入の必要性を理解してる）方なら、大きなリスクを伴う株式投資や一過性の流行りである仮想通貨に踊らされたり、一攫千金を夢見てネット業界に飛び込むよりも安定的・長期的で堅実な不動産投資を選ぶのは非常に賢い選択でしょう。

本業ありきの不動産投資

本サイトでは、サラリーマンでありながら副業として不動産所得を手にすることを前提として解説します。
専業大家であれば、徹底したリサーチと現地調査を経て設計会社や施工会社を相見積したり、中古物件なら"本命物件"に出会うまで際限無く時間を使うこともできるでしょう。
さらには管理においても自ら清掃を行ったり、安い内装業者を探しクリーニングを実施することもできます。

しかしながら、勤め人である私達がこれら全てを完璧にこなすことは現実的に困難でしょう。
仮にできたとしたら本業を疎かにするリスクを伴うか、人並み外れた高い能力を持っているかのいずれかです…

この様な事情から私達サラリーマンは"不動産投資会社"を上手に使い、少ない労力で確実性の高いリターンを回収するスタイルの不動産投資が基本となるのです。

会社員が不動産投資会社を使うワケ

サラリーマンである以上、本業で評価されキャリアを積むことが至上命題であり、今後長い将来それが揺らぐことはありません。
つまり、サイドビジネスである不動産投資にリソースを裂きすぎ、本業に支障をきたしてしまうのは本末転倒なのです。

①最適プランと施工管理

不動産投資会社はプランニングから施工管理、その後の管理までを一元的に請け負うことがほとんどです。
数百・数千のプラン実績から今後長期に渡って安定的な集客の望める立地や周辺家賃相場から判断した適正な土地購入・建築価格・家賃設定などを算出します。
さらに、年間施工数が多いため資材調達もボリュームディスカウント効果を得られ、一棟あたりの施工費を圧縮することができるのです。
このようにノウハウ・発注ボリュームの観点で大きなアドバンテージがあり、下手に素人が手を出すよりも確実でコスパ良く、スムーズに進むというわけです。

不動産投資会社から提示される施工費や物件購入費の中には彼らの"マージン"が加算されていることは言うまでもありませんが、これだけの調査・プランニング・価格交渉を個人（特に本業を持つサラリーマンの立場）で行うことは不可能です。
会社員が不動産投資を成功させる秘訣は"使えるモノは上手に使う"という考え方、他人のリソースやノウハウに乗っかりながら不動産事業を成功させることなのです。

②物件管理・集客

不動産投資は物件を所有してからがスタート。
運用の中でも「入居者募集」は最も重要な要素で地元不動産屋・大手賃貸検索サイトなどを駆使し、効果的に客付けをする必要があります。
ただ、この"客付け"も一筋縄にはいかず、地域特性や客層・季節変動などを理解していないと高額な広告費を払ったにも関わらず何ヶ月も入居者が決まらない…　なんて事態になり兼ねません。
その点、不動産投資会社は長年の経験から効果的な客付け方法を熟知しており、一定の手数料を支払っても委託が間違いない選択と言えます。

他にも家賃管理・未納対応・入替え時のクリーニング手配・物件清掃…と実働に関しては基本的に代行管理となります。
これらを自分でやろうと思ったらどうでしょうか？仮に自宅近くの物件だったとしてもその労力は少なくなく、貴重な休日を犠牲にするだけでなく早朝や仕事後にまで不動産業務が食い込んでくることは容易に想像できますよね…

逆に言えば、有能な不動産投資会社を味方につければ、遠く離れた土地で不動産経営を始めることもできます。
首都圏で木造2階建（8部屋）物件を建てようとすれば、少なく見積もっても1億円以上の資金が必要となりますが、福岡や仙台など地方都市なら5,000〜6,000万円代が相場となり限られた与信額の範囲でより大規模な物件を所有することができます。
さらには"1棟目を地方都市、2棟目は首都圏…"と分散することもでき、大震災や将来的な人口動向に対するリスクヘッジに繋げることもできるわけです。

③銀行融資の調整

不動産投資で忘れてはいけないのが銀行との融資交渉です。
数千万円をキャッシュで用意できる余力のある方なら話は別ですが、99％以上の方が借入資金を使い物件を購入することになり、不動産投資においては借入ができなければ何も始まらないのです。
それゆえ業界では如何にして銀行の融資審査をパスするか？が最初にして最大の難関とも言われています。

銀行交渉の詳細はこちら

では、銀行融資において不動産投資会社を介するメリットは何なのでしょうか？
銀行側の立場で考えると理解し易いかと思いますが、融資最大の懸念（銀行側）は返済遅延や自己破産といった債務者のデフォルトリスクでしょう。
属性や年収が同じ2人がいたとして、一方は自身で探した物件を自主管理、もう一人は実績豊富な大手不動産会社のプランに則り建築・運用を行う。の条件だったら銀行は間違いなく後者を支持します。

また、不動産投資会社の実績が優秀であれば、本来3,000万円までしか融資できない年収でも4,000万円〜5,000万円の資金を調達できた！という話も珍しくありません。
特にはじめて融資を行う場合は返済実績が無いため、銀行も"何処の馬の骨かわからない"者へは厳しい条件を突きつけてきます。
それでも普段から付き合いのある不動産会社が"この人なら間違いないです"と太鼓判を押していれば無下に扱うことはできません。
本人と不動産投資会社が二人三脚で融資を勝ち取るというイメージでしょうか。

物件購入から運用までの流れ

優良不動産投資会社10選【無料資料請求可能】

ではどうやって不動産投資会社を選べば良いのか？
長年の実績があり、運営が安定していることはもちろんですが「新築アパートが得意」「物件にオリジナリティがある」「都心部のワンルームに強い」など業者毎に強みや方針が異なります。
ここでは大手不動産投資会社10社をピックアップし、それぞれの特徴を比較しました。

不動産投資の第一歩は"知ること"です。
各社、資料やDVD請求が無料でできるので、気になる会社の資料を取り寄せ熟読してみましょう。
どんな物件が建つのか？既に投資を初めている人の収入内訳は？など具体的なイメージが湧き、自然と知識が深まります。

※スマートフォンでは横にスクロールして御覧ください。

特徴･実績	会社規模	利回り	想定年収	物件	エリア	資料請求	DVD請求	セミナー
入居率 99％空室保証 35年販売戸数 2017年度NO.1	資本金 10億9,483万円社歴 1990年より29年従業員数 866名	4.5％〜9.0％	400万円〜800万円	新築アパートデザイナーズ物件	全国	◯	◯	◯
入居率 99.67％金融機関 19社提携空室保証家賃見直し7年毎引き下げ上限5％	資本金 4億9,800万円社歴 2005年より14年	4.0％〜7.0％	400万円〜800万円	分譲ワンルーム	東京23区	◯	◯	◯※毎日開催中
入居率 98.9％仲介手数料無料	資本金 1憶円社歴 2013年より6年従業員数 300名	4.0％〜6.0％	500万円〜900万円	中古マンション	全国主要都市	◯	◯	◯
入居率 98％以上収益稼働 96％(8年経過)	資本金 5,000万円社歴 2006年より13年拠点数 9箇所	6.0％〜9.0％	450万円〜1,000万円	新築アパート	首都圏全国主要都市	◯	◯	◯
入居率 96.9％一括借上 35年	資本金 290億6,000万円社歴 1974年より45年従業員数 9,102名	4.0％〜6.5％	600万円〜2,000万円	新築アパート	全国	◯	-	◯
入居率 99.77％管理戸数 2,500戸以上	資本金 3億5,380万円社歴 2004年より15年	5.5％〜10.0％	600万円〜1,500万円	分譲ワンルーム	東京23区	◯	-	◯
年間建設実績 2,000棟以上建設費 888万円	資本金 2億1,632万円社歴 1981年より38年従業員数 964名	4.0％〜8.5％	400万円〜600万円	新築アパート	首都圏全国主要都市	◯	-	-
建築実績延床面積23区NO.1 建設費 888万円管理戸数 50,000戸以上	資本金 20億円社歴 1971年より48年拠点数全国10箇所	4.0％〜7.0％	1,000万円〜	マンション一棟	全国	◯	◯	-
分譲戸数 33,680戸空室保証 35年間オーナー 20,000人超	資本金 1億円社歴 1969年より50年従業員数 120名	4.5％〜7.5％	600万円〜1,200万円	分譲ワンルーム	全国	◯	-	-
販売棟数 200棟以上家賃保証 10年定額保証	資本金 4,000万円社歴 1973年より46年従業員数 111名	4.0％〜8.5％	500万円〜900万円	新築アパート	埼玉北関東	◯	-	◯

不動産投資に伴うリスク

ここまでは不動産投資の"良い面"にフォーカスして話をしてきましたが、投資を始める前には必ず"悪い面"いわゆるリスクも理解しなければなりません。
中でも重要なリスクは次の3点です。

空室リスク

空室は不動産運用最大のリスクです。
毎月のローン返済は家賃収入から充当していくことになるため、空室が増えると致命的なダメージを受けやすいのです。
リスクヘッジとして損益分岐点を見極めておくことが重要で、空室率が何％を超えると赤字になるのか？を把握し、さらに1室・2室と空室が増えた際にどこまでなら耐えられるかをシミュレーションします。

また、同じ家賃収入でも「高級マンション一室で30万円」と「5万円/室のアパート6部屋の30万円」では後者の方が空室リスクは低いと言えます。
前者は1ヶ月でも空きが出たらその時点で空室率100％ですが、後者であれば2部屋空いても空室率33％に抑えることができます。
流石に、6部屋全てが空室になることは考えにくいので一般的に複数棟・複数室経営の方が低リスクとされています。

経年劣化・被災

365日24時間外気に晒されている建物はどうしても経年劣化が発生し、外壁塗装や防水工事の他、水回り・エアコンなど機材入替えが必要になることもあります。
建物の老朽化は客付に影響し物件価値を下落させるため、最低限のメンテナンスは必須でこれらが家賃収入を上回り赤字に転落するケースも想定されます。
劣化に関してはできる対策は限られますが、塩害が懸念される海辺を避ける。積雪の少ない地域を選ぶ。といった工夫は特別な知識が無くとも条件に織り込むことができます。

また、確率こそ高くないものの、震災や火災による建物被害リスク・入居者の自殺などによる事故物件リスクもゼロでは無く、火災保険・地震保険への加入は必須と言えます。
万が一の際に"借金だけが残る"なんて事態に陥らないためにも、保険加入によるリスクヘッジは大切です。

金利上昇・デフレ

不動産投資のリスクと言うと、空室や建物価値下落に目が行きがちですが、長期的には金利変動や通貨価値変動も大きな損益をもたらします。
昨今は歴史的にも超低金利時代と言われ不動産投資を始めるには比較的良い金融環境とされていますが、10年・20年のスパンで見た時に現在の金利が安定的に続いているとは限りません。

さらには経済環境の変動により、家賃相場が想定を大きく下回ると返済が追いつかず赤字を垂れ流すことになります。
こればかりは一個人の努力で回避できるリスクではありませんが、思わしくない経済変動を察知したら早めに手放す準備をするなど常にアンテナを張っておく必要はあるでしょう。

詳しく見る

悪徳不動産投資会社に注意

10兆円を超える市場規模を持つ不動産投資では、ずさんな計画で誠実なサラリーマン達を食い物にする粗悪な会社も少なくありません。
記憶に新しい例ではシェアハウス投資の触れ込みで詐欺をはたらいた「かぼちゃの馬車（株式会社スマートデイズ）」ではないでしょうか。

彼らは30年間の家賃保証型サブリースを謳い、スルガ銀行と結託することで善良な会社員に1億円を超えるオーバーローンを組ませた後、計画的に破綻させました。
同スキームの餌食になった会社員は一切の家賃収入が得られないまま途方もない負債の返済を続けているのです。被害者の中には自己破産者もおり、遂には自殺者まで出てしまう事態に…

ここまで大規模かつ確信的な詐欺行為でなくとも、見通しの甘さを指摘せずにはいられないケースもあります。

スタート後数年は上手く回っていたが5-6年経つと空室率が高く毎月赤字収支となった。
物件建築費に多分な利益を乗せられ、高額なローンを組むハメに。
入居者審査がザルで、滞納・未納が続き家賃が焦げ付いた。

サラリーマン大家にとって不動産投資会社は必要不可欠な存在ですが、そのパートナー選びに失敗すると最悪一生を棒に振るような被害を受けかねないのです。
これら悪徳不動産投資会社に騙されないためにも、当サイトで基礎知識を習得し"目利き"を養っていただけたら幸いです。