40代が最も多い理由とは?長期譲渡所得でお得に不動産投資

インカムゲインを得る不動産投資をお考えであれば10年以上保有した方が税制面の優遇を受けられるためお奨めです。出来るだけ若いうちに始めた方が、長期譲渡所得の適用条件をクリアし易くなります。

Lesson7不動産投資を始める年齢

不動産投資は何歳から始める?

不動産投資に於いて「銀行からの融資」、即ちローンは欠かせない存在です。
まずはローンを組むのに理想的な年齢、始めるべきタイミングをしっかりと把握する事から始めてみましょう。不動産投資に纏わるローン審査やそれに最適な年齢等についての詳細をまとめました。

不動産投資をしている方の年齢割合

不動産投資の年齢分布円グラフ

出典:LIFULL HOME'Sリサーチ

不動産投資を行っている年齢層を調査した所、最も多いのは40代の方という結果になりました。会社では役職を持ち、収入にも余裕が生まれてきた頃に投資を始めるという方が多いようですね。
20代では僅か2.5%という結果になりましたが、こちらは大半が「始めたかったけどローンが下りなかった」というケースでしょう。
60代になると11.1%にまで落ち込み、今回の調査では70代以降で不動産投資を行っている方は該当者なしという結果になっています。

審査が通りやすい年齢はある?

勤続年数・年収・勤め先の信用等が調査されます。勤続年数は最低でも3年年収は多ければ多いほど良いですが、最低でも500万円は欲しい所です。
年収が高く、勤め先が一部上場企業等の方を業界用語で「属性が高い」と言ったりもしますが、この“属性”が高ければ高い程、審査が通りやすくなります。
審査が通る確率は、年収が1,000万円で80%700万円で50%500万円で30%と言われています。
そのため、20代よりも30代~40代の方が必然的に審査に通りやすくなると言えるでしょう。

ローンは何歳まで組める?

ローンの最終完済年齢は「75歳」と言われています。
つまり、借入時が30歳であれば35年でローンを組んでも65歳には完済出来る計算になりますが、仮に45歳で借入を起こす場合、35年後だと80歳になってしまいますので、30年以内でのローンを組む必要があるのです。
さらに、借入時の年齢は金融業者毎に異なりますが、60~65歳が上限となります。

年齢に応じて狙うべき物件

ローンを組める上限が決まっているのであれば、おのずと狙う物件は限られてきてしまいます。“ローンを引く年齢”によって狙うべき不動産は変わるのでしょうか?

50代からならキャピタルゲイン重視

通常は10年以上の長期保有により利益を出す不動産投資ですが、年齢の上限を加味するとキャッシュフロー狙いでの投資はリターンが少ないです。
また、短期保有の場合税金面での優遇も少ないため、不動産投資の旨味が少ないと言わざるを得ません。

所有期間
区分 短期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年以下 5年超
非居住用 39.63%
所得税…30.63%
住民税…9%
20.315%
所得税…15.315%
住民税…5%

従って、50歳からの不動産投資であればインカムゲインを狙うよりも、不動産の転売によるキャピタルゲインを狙った方がより大きな利益を得る事が可能であり、事実、オリンピックでの地価の高騰を狙った不動産投資が多くなっています。

インカム狙いなら40代で始めたい

不動産で得た利益で更に物件を購入し、資産とインカムゲインを雪だるま式に増やしていく事がこの投資の醍醐味です。
短期保有(5年以内)で十分な売却益を得られるような物件が次々と購入出来るような状況である事が望ましいですが、ほとんどの投資家は長期所有でのインカムゲイン(運用投資)を得つつ、最終的にその物件を完全に取得する事を目標としており、後者が不動産投資の王道とも言えます。

そのため、まずはローンが通りやすい30代・40代の内に、長期保有を視野にいれた不動産投資から始めてみる事をお奨め致します。
もちろん50代からでも遅いと言う事は無いのですが、長期保有での旨味を存分に引き出すのであれば40代には1~2つの不動産を運用しておく事が望ましいでしょう。

法人化すれば年齢制限なし

法人でローンを組む際のメリットとして、「年齢制限が無くなる」という点が挙げられます。
銀行は法人に対してお金を貸しますので、年齢という概念が無くなり、役員が例え100歳であっても、信用さえ確保出来れば融資が可能と言う結論になります。
ただし、新設法人の場合、結局は個人が連帯保証人となる事がほとんどですので、信用が得られるまでの間は個人の信用が借入の可否の大きな判断ポイントとなるのは変わりません。あくまで一つの手法として知っておきましょう。

返済シミュレーション

実際に30歳・50歳で不動産を購入した場合の返済をシミュレーションしてみました。

借入額 毎月の返済額 団信保険料 支払い総額
30歳から35年ローンの場合 3,000万円 10万円 207万円 4,381万円
50歳から20年ローンの場合 15.2万円 113万円 3,756万円

※借入金利2%(元利均等)・段階金利等無し・ボーナス返済無しの場合

返済期間が少ない20年ローンの方が、金利が掛からないため支払総額が安くなります。
ただし、30歳から50歳までの20年で得られるキャピタルゲインが物件価格の3%と仮定すると、年間で90万円・20年間で1,800万円を得られる計算になりますので、金利分を差し引いても1,200万円近くお得である事が分かります。

もちろん、元手が増えて行けば行くほど短期での返済が可能になり、金利は益々減っていく事が予想されるので、上記のシミュレーションよりも安く不動産を回せる可能性も十分にあります。
インカムゲイン・税制面の恩恵を最大限に生かすのであれば40代までに始める事を強くお奨め致します。

結 論

不動産投資を始めるなら30代・40代が最も恩恵を受けられる!
50代からならキャピタルゲイン狙いがお奨め!
支払総額は高くてもインカムゲインで利益が得られる!