地方での不動産投資を成功に導くために~危険性と回避方法を解説

人口が集中している都会に対し、地方では過疎化が深刻化しています。そのため、地方での不動産投資は危険性が高いと考えられがちです。しかし、地方ならではのメリットも存在するのでぜひ検討してみてください。

地方における不動産投資は危険が多い?

東京オリンピック

更新日:2020-7-1

地方の不動産は価格が低いものが多く、低コストで始められることから"まずは地方で不動産投資を行う"というパターンは珍しくありません。
そのような点はメリットになる反面、知識が未熟な状態で不動産投資に踏み込んでしまい、一転して失敗により借金を抱えてしまうというパターンも隣り合わせで考えられています。

加えて、大都市に比べると需要の面でも人口減少の面でもデメリットが大きいと考えられています。
しかしデメリットばかりではなく、地方でも政令指定都市は都道府県の中でも主要な機能を多く備えており、住宅の需要も低くありません。
このような地方不動産投資における不安やリスク、成功するために必要な考え方を理解しておくことで地方不動産投資を行うべきか見極める必要があるといえます。

地方の不動産投資で考えられるリスク

不動産のイメージ

最初に抑えておきたいのは地方の不動産投資におけるリスクです。
都心と比べて常識を大きく逸脱したデメリットはありませんが、それでも地方の不動産投資で狙い目と思われている条件がリスクに転じるといった例外は抑えておく必要があります。

当初の家賃を維持できない

地方での不動産投資は、投資開始時の家賃を維持できないことが少なくありません。
特に、すでに不動産投資を行って物件を所有している地域が後から再開発の対象となった場合の不動産投資は、家賃低下のリスクが高くなる傾向にあります。

例えば、不動産を購入した土地に後から"渋谷パルコ"のような華やかな商業施設ができれば、大規模な集客が見込めるため、不動産投資においても新規参入者が急増することが予想されます。
不動産とは基本的に、新築物件であるほど価値が高いとされており、後から魅力的な物件を建てられてしまえば既存の物件の価値は相対的にどんどん下がってしまいます。

そうなった場合、先に建てていた物件は、改築で魅力的な物件に変化させるか"家賃を下げる"ことで入居者数を確保しなければいけません。
すでに投資している地方物件の近辺が再開発になる場合は、このようなリスクが考えられるのです。

空室リスクの振れ幅が大きい

不動産投資に共通している危険性としても挙げられる「空室リスク」ですが、地方の場合はより顕著に空室リスクが起こる可能性があります。
例えば地方での不動産投資は"大学のキャンパスに近い場所"や"大企業の本社がある地域"の近隣に選ばれることが多いです。

このような優良な立地に物件を確保できた場合の空室リスクは低くなる傾向にありますが、
"キャンパスの改修"や"本社の移転"によって、突然それまでの入居者が退居するケースや、次期入居者が激減する可能性などの大きな空室を生み出すリスクも隣り合わせになってしまいます。

地方の不動産投資を成功に導くためには

ホテルに泊まるインバウンド

地方の不動産投資は独特なメソッドの裏に相応のリスクが潜んでいることがあります。
そのため、奇をてらった作戦に出てハイリターンを得るという考えは切り捨てて「撤退する際の価値を念頭に置いた経営」が成功に導くための鍵となるのです。

撤退を前提に経営を行う

これは都心でも同じことが言えますが、特に地方における不動産投資では、 経営が立ち行かなくなった際に最低限の購入費用や土地代を回収できるような売却プランを立てて投資を行う必要があります。

マンション一棟となると簡単には行きませんが、地方における需要の高い一軒家を運用すれば、いざというときの売却もスムーズに行えるので、損が最小限に抑えられます。

時代に合わせたリスクを理解しよう

地方での不動産投資への危険性は一定数あれど、人口減少のような要因は地方に限ったリスクではありません。
札幌市や仙台市などの大きな都市では、地方でも不動産投資のニーズが高い地域は依然として存在することから、 基本的とも言える"的確な情報収集"と"時代の流れを垣間見た不動産投資"が求められているのではないでしょうか。