サブリースの実態~レオパレス問題から浮上した注意点を徹底解説

賃貸経営者とレオパレス21との間でサブリース契約を結ぶ際、家賃保証の期間が不正に変更される不祥事が発覚しました。この件を世間では「レオパレス問題」と呼びます。当ページでは、本件から浮かび上がってきたサブリース契約における注意点を解説します。

サブリースとレオパレス問題について

サブリース業者

更新日:2020-2-26

本題に移る前にまずはサブリースについて軽く復習しておきましょう。
サブリース」とは、マンション・アパートなどの不動産を所有しているオーナーが不安視する"空室リスク"を軽減し、家賃収入を保証する制度のことです。
所有しているマンション・アパートをサブリース業者にまるごと貸し付けることで、本来は入居者の募集から物件の管理までを自身で行わなければならないところを、サブリース業者にまるごと代行運営してもらえます。
オーナーは入居や家賃管理に煩わされることなく80%〜90%の家賃が保証される喜ばしい制度になります。
サブリースは不動産経営者の間でマンション・アパート運営を行う上での支えとして広まっていくなかで、2017年の12月ごろ、国内の企業やビジネスパーソンの"事実"に追求した「ガイアの夜明け」という番組にて、とある大手不動産会社における"家賃保証問題"が大きな話題となりました。
それがレオパレス問題です。

30年の保証期間が守られないサブリース契約

ガイアの夜明けが取り上げたレオパレス問題において明らかにされたのは、レオパレス21が行うサブリースにて家賃保証の期間が不正に変更されてしまうという問題でした。
本来サブリースは、不動産を運営する上でオーナーがマンション・アパートを提供する代わりに入居者の管理や、一定金額の家賃が保証されるという双方が納得する形で行われる取引でした。
特にレオパレス21ではその保証期間を30年という長期間で行う契約を売りとしていました。
しかしその実態は、30年保証契約を交わした後に何かと理由を積み重ねて10年保証契約に不当に変更させられたり、家賃収入が不良となった物件を断りなく契約解除に導いたりと、オーナーに不利益を生じる悪辣な対応が行われていることが明らかとなったのです。
レオパレス21でのサブリースを前提とし、マンション・アパート経営を計画していたオーナーには多額のローン返済がのしかかる事になったのはもちろんのこと、この事件を引き金にさらなる問題を抱えていることが発覚したのでした。

隣から話し声が聞こえてくる"界壁"問題

騒音を気にする女性

レオパレス問題から半年もしないうちに、再びガイアの夜明けでレオパレス21に関する問題が提起されました。
それがレオパレス21の施工した物件に「界壁」が取り付けられていなかったという大きな問題です。
界壁とは、マンションやアパートのような複数の居室を構える物件において、各部屋を区切る、いわゆる「壁」のことです。
界壁には防音はもちろんのこと、防火に対してもアプローチする性能が求められる存在になるので「もし災害が起こっていたら」という不信感から大きな問題となりました。
その後ガイアの夜明けの追跡取材で、問題発覚後数カ月間も物件は放置されていることも明らかとなり、一層批判が高まったようです。
以前よりレオパレス21で家を借りた際には"壁が薄い"というのは噂になっていましたが、今回の件で噂が真実である根拠が明るみに出た形となります。

本件から学ぶサブリースでの注意点

契約書

今回のレオパレス問題から、いくつかのサブリースにおける注意点が浮かび上がってきます。
1つは、契約をした後でも家賃に関するネガティブな変更や、契約そのものが解消されてしまうなどの不利な条件をサブリース会社から突きつけられる可能性があること。
もう1つは物件の管理を委託してしまう関係上、積極的に関与しなければ物件の状態を把握しきれないことです。
特に界壁問題は特殊中の特殊ケースにしても、契約に関するトラブルは起こる可能性が低くありません。
サブリース契約の際には必ずサブリース会社から契約に関する資料や契約書、商品説明書などを取り寄せて契約内容に問題が無いか確認しましょう。
特に契約期間、賃料について、オーナーが負担しなければならない費用の項目等は確実に把握しておくことで、サブリースにおける罠に陥る危険性を回避することができるのではないでしょうか。