人口減少によりどう変わる!?不動産投資の展望予測

国民の平均年齢が世界一を誇る日本では、少子高齢化問題が他国に比べて顕著に表れており、不動産投資に於いても大きな影響を与えると見られています。今後の変化や影響について推察します。

Lesson15相場を先読みする

相場を先読みして将来設計する

短期で大きな利益を狙う場合(キャピタルゲイン)も、長期保有で徐々に資産を増やす場合(インカムゲイン)でも、地価の変動は収益に大きく影響します。
都市計画や開発によって地価が数十倍にもなる事も珍しくない不動産投資に於いて、日本の社会情勢・時代背景・問題点等から相場を読む事は収益を上げるための必須事項であると同時に、成功するために避けては通れない道です。
情報収集の重要性から現在の時事問題を踏まえた不動産事情等についてまとめました。

少子高齢化・人口減少が与える影響

先進国の中でも少子高齢化と人口減少が顕著である日本では、2060年には総人口8,674万人、内65歳以上の割合が40%に及ぶと推察されています。

65歳以上の割合を「高齢化率」と呼びますが、この数字が7%以上の社会を“高齢化社会”と定義していますので、40%という数字が如何に異常であるかが分かります。
平均寿命が長い日本では高齢の方が年々増えている上に、出生率が1.5人(女性1人につき出生する人数の割合)と減少を続けており、先進国の中でも異常なまでのスピードで日本の社会は高齢化しているのです。
単身世帯の増加によりワンルームマンションの需要は今後も拡大すると見られ、デイサービスや老人ホームの近くへ転居するファミリーも多くなる事が予想されます。

ドーナツ現象とは?

都会の中心地には人が住まず、その周りの郊外に居住者が集まる現象です。
例えば東京23区で言うと、大企業が集まる「千代田区」は人口僅か6万人であるのに対し、世田谷区は93万人と、15倍以上の開きが見られます。
この現象を不動産投資に利用するとすれば、今後発展が予想される中心都市のやや外れの地域(中心駅から5駅以内程度)の物件は狙い目であると言えます。

地方のドーナツ化現象

地方部では大都市とは違い、局省庁や役場を中心にしたドーナツ化では無く、駅や商業施設を中心としたドーナツ化現象が起こりやすいという特徴があります。
従来は「商店街」を中心としたドーナツ化が一般的でしたが、ショッピングモール・デパート・アウトレット街と言った“大型商業施設”の台頭により、これらの建物を中心としたドーナツ現象が見られます。

そのため、「シャッター商店街」という言葉も生まれる程、一部の地方都市では過疎化が進んでいるのが現状です。
商業施設建設の情報等がいち早くキャッチ出来れば、安い内に物件を購入する事が出来ます。

過信は禁物

都内では数年前、「豊洲」のタワーマンション建設ラッシュが巻き起こり、当該マンションを購入する人で溢れかえりました。
理由は“築地の豊洲移転”が決定していたためです。

地価が著しく高騰し、キャピタルゲイン及びインカムゲイン双方で大きな期待が持てる物件として、多くの不動産投資会社や投資家が挙って取得に動きました。
しかし、蓋を開けてみれば土壌の汚染問題、移転反対派の猛反発等で度重なる延期、遂には「両立」という迷走っぷりを露呈してしまう結果となり、現在も完全なる解決には至っていません。

2018年2月、2019年10月11日の豊洲開場が決定されましたが、現在もなお業者側が提起した裁判や移転反対派の猛反発は続いており、今後も変更や延期が発表される可能性は大いにあります。
早期のキャピタルゲインを目的で購入していた人は、今後の動向を見守るしかないのが現状であり、当初の予定を大幅に狂わされてしまったと言う他ありません。
このように、建設予定地の地価上昇を狙った不動産投資はハイリターンと同時にハイリスクでもあると言えるのです。

狙い目は政令指定都市周辺

大阪・名古屋・福岡・仙台を始めとした「政令指定都市」は、まだまだ地価が安く、レジャー施設や商業施設の建設等により、ドーナツ化が広がる可能性があります。
また、少子高齢化によって今後ますます介護事業やデイサービスが増えると見られますので、これらの業種の営業が可能な物件を予め押さえるというのも一つの手です。
政令指定都市の中心街から車や電車で10~15分圏内であれば、この先数十年は需要が下がりませんので、安価の内に狙ってみると良いでしょう。

日本の不動産バブルはいつまで?

2020年の東京オリンピックまでは上がり続ける、と言われておりますが、個人的には東京の地価のピークはオリンピックが始まる1年前である2019年頃かと考えています。※あくまで個人的な見解です。
理由は、「中国人の投資家」が東京の不動産を大量に購入している事が現在の高騰に繋がっているためです。
現在、日本の不動産を積極的に購入しているのは、北京オリンピックにキャピタルゲイン(中国の場合は土地使用権)で大きく儲けた層です。

彼らのほとんどは北京オリンピック開始前の1年前が地価のピークであった事を知っているため、2019年中に多くの不動産が売り出されるのでは、と予想されています。
もちろん、東京の好立地不動産が腐るような事は考えづらいですが、一時的に価値が乱高下する可能性は十分にありますので、動向には細心の注意が必要です。

“流行り”にアンテナを張る

一時期流行ったのが、地方都市のボロ家を二束三文で購入し、自身でリフォームを行った上でそれなりの家賃で貸し出す「ボロ家投資」です。
リフォーム技術やリフォーム会社・地元不動産屋とのコネクションが必要ですが、利回りが高く、リスクが低い不動産投資として、一部の投資家の間で話題となりました。
また、シェアハウスや民泊向け物件等、時代によって不動産投資にも「流行」があります。
流行りに乗る、というのも不動産投資に於いては重要と言えるでしょう。

コンセプトをしっかりと持ちましょう

前述した“流行りに乗る”という論と矛盾しているようにも思えますが、不動産投資に置いて最も重要な事柄は「コンセプトを定める事」です。

狙うターゲット層(女性、男性、ファミリー等)
表面利回りは○%以上
金利は○%以下

など、人によって拘るポイントは違いますが、これらがしっかりと定まっていないと色々な物件に目移りしてしまい、後悔や焦りへと繋がってしまいます。
最終的には自身の判断に委ねる事にはなりますが、きちんと購入する物件のボーダーラインを定め、成功の糸口としてみて下さい。

プロに任せるのも一つの手

不動産投資会社の営業マン達は、新聞の読み合わせや記事のまとめ等を毎朝必ず行い、最新情報の更新と共有を欠かしません。
そして、社会情勢や今後の動向にアンテナを張り、最も地価上昇が見込める物件はどこなのかを常に模索しています。
それは、不動産投資は法改正・都市開発・施設建設等の時事が地価に大きく影響を及ぼす事を知っているからです。
彼ら彼女らの知識は非常に豊富であり、正直素人では太刀打ち出来ません。

「この物件気になるけど、実際はどうなのだろう?」と感じたら、必ずプロに一度相談してみる事をお奨め致します。
賛成・反対だけでなく、その理由を細かく説明してくれますので、購入の参考になる事は間違いありません。
一部の投資家では自身では全く不動産を探さずに、不動産投資会社へ一任してしまう方もいらっしゃる程です。

「どれを選べば良いのか全く分からない…」という方はいっその事プロの営業マンに一任してしまうのも一つの手かもしれません。
ただし、本当に信頼出来る不動産投資会社又は営業パーソンであるのかどうかをしっかりと見定める必要がありますので、即決はせず、じっくりと焦らずに探してみて下さい。

結 論

時事は地価に大きな影響を与えますので、常にチェックしましょう!
情勢や流行だけでなく、しっかりとコンセプトを持つことが大事!
不動産投資会社に物件を選んでもらうのも一つの手!