空室保証の罠に騙されない!稼働率で判断すべき理由とは

空室保証は文字通り一定数の家賃を保証する制度ですが、恩恵が高い物件とそうでない物件の差が激しいため、稼働率がどのくらいになる見込みなのかを予めしっかりと確認する必要があります。

Lesson11空室保証とは?

不動産投資契約で採用される空室保証

せっかく不動産を買ったのに空室ばかりで赤字に…

といった事態を避けるため、“空室保証”というシステムを設ける不動産投資会社が増えて来ています。
どのようなシステム?本当にお得?といった気になる疑問についてまとめてみました。

文字通り「稼働率」を保証するシステム

稼働率とは、その物件がどのくらい稼働しているのか、を示した数字です。
例えば、1戸のマンションが1年間ずっと入居状態であればその年の稼働率は100%となり、6か月間空き家となっていた状態であれば50%になります。
当たり前の話ではありますが、空き家の状態では「家賃」が入ってきませんので、稼働率は収益にそのまま影響を与える非常に重要な指標である事が分かります。

これを“空室リスク”といい、不動産投資で損をする大きな要因の一つとなっていました。
この空室リスクを回避するために設けられたのが「空室保証サービス」です。
万が一入居者が決まらない場合、その家賃の80~90%が保証会社から支払われ、例えばアパート1棟で投資を始める場合でまだ入居者が全く白紙の状態であっても、初年度から高い稼働率で運用する事が可能となります。

家賃保証サービスとの違い

似て非なるサービスに「家賃保証」というものがあります。
こちらは、入居後に万が一家賃の未払いがあった場合に、当該家賃の80~90%を保証会社が立替払いを行う保証形態となっており、空室保証とは若干ベクトルが異なります。

保証会社と入居者との間で締結される契約なので、大家側には不利益が無い上に家賃未払いリスクを大きく軽減する事が出来るシステムです。
空室保証と併せればより収益の安定に繋がりますので、是非活用しましょう。

家賃保証の仕組み図

一括借上げの仕組み

一括借上げ(サブリース)とは、アパート・集合住宅といった空室リスクが高い物件を1棟ごと保証会社が借り上げるシステムを言います。
物件によっても異なりますが、満室時家賃の70~90%の家賃がコンスタントに支払われますので、稼働率を一切気にしなくても良いという点で安心感があります。
ただし、契約する場合は賃貸管理契約とセットである事が多くなっており、自身で管理したい等の場合には契約内容をしっかりと確認しておく必要があるでしょう。

空室保証に騙されてはいけません

一見すると何のリスクも無いように感じる「空室保証」ですが、その裏には保証会社が絶対に損をしないカラクリが隠されています。
空室保証を受けるべき物件やシーン、恩恵が高くなるケース等について解説したいと思います。

実際はそこまでお得ではない?

稼働率の平均値は物件の種類によって異なります。
地域によっても異なりますが、一般的には、

ファミリー向けマンション > ワンルームマンション > 戸建

の順で稼働率が高くなります。
ファミリー向けマンションで概ね90~95%ワンルームマンションで90%前後戸建てで80%前後といった所でしょうか。

そのため、空室保証の恩恵は「戸建 > ワンルームマンション > ファミリー向けマンション」の順で高くなり、稼働率とは逆転する形になります。
なお、築浅の物件は家賃がやや高くとも人気が集まりやすいので、それだけで稼働率が上がる事が多く、空室リスクは格段に下がります。
従って、最も空室保証を付すべきなのは稼働率が低いと見込まれる“築年数が高い戸建”であると言えます。

しかしながら、空室保証は「築5年まで」「優良物件のみ」といったケースが多く、不動産投資会社や保証会社側は絶対に損をしないシステムとなっているのです。

保証料の相場

初回1年目で家賃の0.5~1か月分、以降2年目からで更新料が固定で数万円又は初回時と同様に0.5~1か月分の家賃を支払うケースが多いです。
そのため、例えば8万円の物件で初回時0.5か月分・更新料3万円の場合、

1年目…8万円 × 0.5か月分 = 40,000円
2年目…固定額2万円
合計…6万円

となり、2年間の保証料は6万円となります。

安定重視で選ぶならお奨め

空室保証は、収益よりも「安心感」を得るための保証システムです。
総合的に見ると損をする可能性は大いにありますが、やはり加入しているのとしていないのでは安定感が全く違います。
不動産投資一本で勝負するならこの辺りも突き詰める必要がありますが、副業であれば安定を取るのは決して間違った選択ではありません。
不動産投資のノウハウを学ぶまでは、加入しておいた方が賢明でしょう。

結 論

空室が予想される場合にのみ利用するのがベター!
恩恵が高い物件で利用するのが望ましい!
管理契約とセットのケースが多いので、予め契約内容をしっかりと確認しましょう!