住宅ローンは不動産等に使えない!?アパートローンとの違いを解説

ローン商品のなかでも金利が低い住宅ローンは、不動産投資では原則使えません。不動産投資用のローンはアパートローンになり、土地や建物の購入、火災保険料など様々な使途に充てられますが金利が高いのがデメリットです。しかし、例外で住宅ローンが使える場合があるので詳しくご紹介します。

住宅ローン利用は原則不可

住宅ローンの返済予定表

「少しだけお金を借りたい」

そんなとき、多くの人はカードローンやクレジットカードのキャッシングを思い浮かべるかと思います。
一方で物件を購入する際のローン商品で真っ先に思いつくのはやはり「住宅ローン」です。
金利が非常に低く、不動産投資に利用できれば大きなアドバンテージを得ることができますが、実際に利用は可能なのでしょうか。

結論から申し上げますと、原則として不動産投資では住宅ローンは使えません。
あまり聞き馴染みのない商品かもしれませんが、不動産投資を行う場合は、住宅ローンではなく「アパートローン」というローン商品を利用する必要があります。

住宅ローンとは

戸建て住宅が並んでいる様子

住宅ローンはその名の通り「住宅購入に充てる費用」になります。
戸建て・マンション又は新築・中古を問いませんが、利用には必ず「居住」が伴わなければなりません。

住宅ローンは"事務手数料・不動産仲介料・不動産取得税"等の諸費用にも充てることができますので、住宅購入の際はほとんどの人が利用するローン商品です。
家屋は生活の基盤となりますので、人生において大変重要なウエイトを占めているものであることは言うまでもありません。

そのため、審査や金利の面で他のローン商品より優遇されており、しっかりと勤めている・収入に応じた借入金額であれば審査に落ちる可能性は低いでしょう。

なお、同じく住宅にのみ利用できるローン商品としては「リフォームローン」などが挙げられますが、こちらは文字通りリフォームや改修を目的とした商品であり住宅ローンとは異なります。

アパートローンとは

アパートのイメージ

「アパートローン」は不動産投資用のローン商品です。
機関によっては不動産投資ローンとも名づけられているほどで、使途は賃貸用の土地や建物の購入をはじめ、それに伴う諸費用(改装費用・火災保険料・解体工事費・水道加入金など)にも充てることができます。

住宅ローンとの大きな違いはやはり「金利」です。 前述した通り住宅ローンは住居の購入を目的としているだけあり、金利は非常に低く抑えられています。

それに比べ、アパートローンは銀行の変動金利でも「2~3%台」であり、金融機関によっては「4~6%」となることもあります。
それは、不動産投資はあくまでも「投資」であるためです。

悪く言ってしまえば先行きが不透明な資金であり、銀行は金利を高めに設定しリスクヘッジを図っていると言えます。

住宅ローンを使う方法

住宅ローンの金利の方が圧倒的に低いことから「アパートローンの代わりとして使えないか」と考える方も多いのではないでしょうか。
当然ですが、不正利用・虚偽の申込みはオススメできません。
なぜならば、不正利用が発覚すれば銀行は融資を引き揚げてしまう可能性がある上、住宅ローン控除の虚偽申告によって税法上の罰則も受ける可能性があるためです。

例外パターンも

前述した通り不動産投資に於いては原則アパートローンを用いらなければなりませんが、一定の要件を満たせば住宅ローンを活用することができます。

例えば、居住用として購入した物件の一部を貸し出すという方法です。

代表的な例としては「店舗付き住宅」が挙げられます。
2階建ての住宅を購入し1階にある部屋の1つを貸す程度の「あくまで購入者本人の生活が基本となる」場合ならば認められるケースがあります。

また、最近では「下宿」という形で事業を行うケースも増えています。
シェアハウスのような間取りの住居を購入し、学生に対して食事や住まいを提供し、月○万円という下宿代を受け取る形です。
「3食付きで下宿代5万円」「5人まで受け入れした」と仮定すると、月25万円の収入がえられる計算となります。

ただし、これらはあくまでも例外になりますので、事前に税理士・不動産投資会社・金融機関とはしっかりとすり合わせ、同意を得た後に実行する必要があります。

結 論

アパートローンの利用が原則
例外として住宅ローンを利用出来る場合アリ
事前のすり合わせはしっかりと行う