女性・シニア・若者は更に優遇!日本政策金融公庫のメリットとは

日本政策金融公庫は、国民の生活を向上させるために設立された政府が有する金融機関です。金利は2%~と非常に低く、銀行からNGを出される物件の購入であっても利用出来るというメリットがあります。

日本政策金融公庫とは

日本政策金融公庫のサイトスクリーンショット

日本政策金融公庫とは、日本政府が100%出資する株式会社です。“株式会社=民間企業”という印象が強いですが、株主が組織を監視する株式会社の仕組みを採用することで、透明性の高い運営を実現させています。教育費を始めとした「国民の生活」に関する資金から、「事業向け」の資金までを幅広く取り扱っており、不動産投資に於いても広く活用されている金融機関です。

銀行やノンバンクとの違い・特徴

“国民生活の向上に寄与すること”が日本政策金融公庫の最も大きな活動目的です。そのため、不動産投資にベクトルを置いているわけではなく、農業・林業・漁業・製造業といった幅広い業種で活用されています。したがってアパートローンというよりもプロパーローン(事業者向けの短期~中期貸付)に近い性質を有しており、具体的には以下のような特徴がみられます。

貸付上限がある

購入する不動産の価格や諸費用を勘案した上でローン金額を設定する点は銀行も日本政策金融公庫も同じです。ただし、日本政策金融公庫は上限が原則として「4,800万円まで」とされており、購入しようとしている物件次第では自己資金が必要になる可能性があります。なお、同社は“社会的弱者を救済する”という目的も有しているため、女性・若者(29歳まで)・シニア(55歳以上)が社会進出するための支援を行っており、支援向けの借入を併用する事で最大7,200万円まで利用が可能です。

貸付期間が短い

銀行やノンバンクの場合、ローン期間は不動産の種別(RC造・木造等)や価格によって変動しますが、日本政策金融公庫の場合は借入期間の上限が「最大10年(支援資金の場合20年)」と、非常に短いです。例えば、3,000万円を年利2%で借り入れし10年で完済する場合、月々の返済額は276,040円となり、キャッシュフローがほぼ望めない計算になります。

建物の資産価値に左右されない

銀行は、購入する不動産の価値に応じて貸付限度額を決定しますが、これは万が一債務不履行に陥っても「不動産を担保にすること」で回収が可能なためです。一方で、日本政策金融公庫は、回収が出来るかどうかよりも“日本国民の生活向上”が目的であるため、不動産の価値よりも「どのくらい利益が出るのか(いかに国民に役立つか)」を重視します。そのため、不動産を購入する目的や収益性が何よりも重要であり、事業計画をしっかりと立てる必要があります。

どのような物件を狙うべきか?

日本政策金融公庫を利用して不動産投資を始める場合に狙う物件にはどのようなものがあるのでしょうか。借入期間で収益を見込める物件ですと以下の例が挙げられます。

築10年前後の中古アパート

例えば、築10年・価格4,000万円(満室時家賃月40万円)の中古アパートがあった場合、以下の試算となります。

物件例①
中古アパートの外観
不動産価格 4,000万円
築年数・構造 10年(木造アパート)
表面利回り 12%(年間家賃480万円)
借入条件 年利2%・10年
月々の返済額 4,000万円…368,053円
3,500万円…322,047円
3,000万円…276,040円

利回りが12%と非常に高い物件ですが、4,000万円を借り入れた場合、満室時でも月3万円程度のキャッシュフローしか生まれず、管理費や税金等の諸経費を考えるとまず黒字にはならないでしょう。借入額3,500万円の場合は月8万円弱のキャッシュフローが発生しますが、管理費が月5~6万円が掛かる点+固定資産税を考えると予期せぬ出費や空室の際に一気に赤字へと転落する危険性があります。3,000万円の借入、つまり自己資金が1,000万円用意出来れば、諸経費を差し引いても何とかキャッシュフローを得ることが可能となります。返済中の10年間はかなり金銭的にギリギリの運営を行わなければなりませんが、完済後は諸経費を除いた家賃が丸々手元に残り、別物件へと手を広げる事も出来ます。

戸建てをシェアハウスにリフォーム

さらに、以下のような物件を購入する場合にも日本政策金融公庫は有効です。

物件例②
リフォームされたシェアハウス
不動産価格 1,500万円
内リフォーム代500万円
築年数・構造 30年(木造戸建て)
表面利回り 9.6%(満室時144万円)
借入条件 年利2%・10年
月々の返済額 1,500万円…138,020円
  1,000万円…92,013円
  500万円…46,006円

まず、築30年の木造戸建ての場合、ほとんどの銀行で借り入れを断られることが予想されますが、日本政策金融公庫でしたら特段問題無く利用する事が出来ます。そのため、古くなった古民家や戸建てをリフォームし“シェアハウス”や“下宿”として利用する不動産投資は、初期投資が低額で済むため短期の借入でも収益をあげられる可能性が高いです。ただし、こちらの方法でもフルローンですとほぼキャッシュフローが出ませんので、審査に通らない可能性も十分に考えられます。出来れば30~50%程度の自己資金を用意するようにし、キャッシュフローが発生するようにしっかりと調整しましょう。また、入居者が集まる魅力溢れる住まいを作るために出来る“アイディア”“コンセプト”も事業計画を立てる上で重要になります。

※詳しい条件は、日本政策金融公庫公式サイトをご確認ください。
https://www.jfc.go.jp/

結 論

低金利で利用しやすいが借入期間が短い
女性やシニア世代に有利な条件が多数!
利益が出ないと審査が下りないため高利回り物件を狙う必要あり