地方銀行なら引き下げの可能性も!金利を交渉する際の注意点

先行き不安な日本の未来ですが、昨今の低金利を活用し、将来のための資産を残す「不動産投資」が会社員の間で流行しています。銀行融資を受ける際の金利交渉に関する基礎知識についてまとめました。

金利は銀行によって大きく違う

不動産投資ローンの金利は銀行によって異なります。当然ですが、金利が低い方が月々の返済・返済の総額は安く抑える事が出来ますので、利率の低いローンプランを選ぶ方が得策です。不動産投資に於いてキャッシュフローは非常に重要であり、万が一不足すると破綻するリスクを高めてしまいます。まずは、ローンに関する知識や交渉術等を身に付けた上で契約に臨みましょう。

交渉は可能か

「A銀行から3.0%で借入を行ったが、B銀行であれば2.5%で借りられた」といったケースも多く、オーソドックではありますが複数の銀行から見積もりを取るのはやはり有効な手段と言えます。ただし、相見積もり等によって利率ダウンに応じて貰えるかどうかは、利用される方の信用・物件・都市銀行か地方銀行なのか、といった状況によって異なるため、ケースバイケースであると言わざるを得ません。一般的には、地方銀行やノンバンクの方が交渉に応じてくれる傾向にあり、さらに耐用年数が長いマンションの方がアパートよりも金利を優遇して貰える事が多くなっています。

交渉のしやすさは条件により異なる

また、銀行の方針によっても異なりますので、こればかりは実際に交渉してみる他ありません。

不動産投資会社からの指定に注意

不動産投資会社の多くは銀行や専門の消費者金融と提携を結んでいるため、ローンを受けられる金融機関を紹介される事が多いです。メリットとしては、“手続きがスムーズになる”“審査が通り易い”“金利を安くして貰えるケースがある”といった点が挙げられ、必ずしも「紹介だから金利が高い」という訳ではありません。ただし、この場合自身でローン先を決める事が出来なくなってしまうので、出来れば申し込みの段階である程度の“金利相場”を把握しておき、紹介された金融機関が安いか高いかの判断をしてしまうのが望ましいです。

メリットはしっかりと確認!

まだ設立して間もない不動産投資会社の場合、メガバンクを始めとした主要金融機関との提携が出来ておらず、海外銀行や地方銀行・マイナーな金融機関等を紹介されるケースがあります。これらの金融機関は審査が通り易く・金利交渉にも応じてもらいやすい一方で、金利が高い傾向にあり、言われるがまま契約を結んでしまうのは大変危険です。ローンの借入先を紹介された場合、必ずそこを選ぶメリットや契約条件を事前に確認するようにして下さい。

どのくらい金利は変わる?

物件や金融機関での金利の違い

「事業用」の性質が強い不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く設定されており、住宅ローンで概ね0.5~1.5%、不動産投資ローンで3%前後を推移しております。ただし、これらはあくまで平均的な数値であり、金融機関・金額・物件(担保)よって融資条件は大きく異なります。

金利シミュレーション

金利は、金融機関(メガバンク・地方銀行等)や物件の状態(新築か中古か)によっても異なります。実際の融資例を基にどのくらいの差異があるのかを比較してみましょう。

パターン①
物件の種別 新築アパート(木造)
利用した銀行 地方銀行
融資金額 5,500万円
金利 2.7%(変動金利型)
交渉の有無 有(3.0%⇒2.7%)

地方都市に新築アパートを建てた際の不動産ローン条件です。耐用年数の低い木造建築のアパートでしたが、地元密着型の地方銀行と上手く交渉が出来たため、最終的には2.7%の利率で借入を興す事が出来ました。融資金額が高い事も好影響を及ぼした事例です。

パターン②
物件の種別 新築マンション(RC造り)
利用した銀行 ノンバンク
融資金額 3,500万円
金利 2.5%(5年固定特約型)
交渉の有無 有(3.5%⇒2.5%)

不動産投資でも利用可能な事業用ローン(プロパーローン)を活用した際のローン条件です。利用したのが新築マンションであったため担保価値が高いという評価を受け、金利交渉に成功しています。

パターン③
物件の種別 中古マンション(RC造り)
利用した銀行 メガバンク
融資金額 2,500万円
金利 2.3%(変動金利型)
交渉の有無

交渉に失敗してしまった事例です。メガバンクは審査が非常に厳しい反面で“1~3%”という非常に低い金利での貸し出しを行っています。元々の条件が良いため、ここから更に下げるというのは難しいようです。また、メガバンクは債務不履行時に回収出来ないリスクを避けるため「資産価値」を何よりも重要視しており、中古物件の条件アップは更に難しいと言えるでしょう。

金融機関に強い不動産投資会社を選ぶ

多くの金融機関と付き合いのある不動産投資会社の場合ですと、不動産投資ローンに強い銀行やノンバンクを複数紹介して貰えることがあります。提携では無く、あくまで「付き合いのある金融機関を紹介する形」ですので、必ずしも紹介先と契約を締結する必要はありません。もちろん窓口へ直接赴き交渉しても問題ありませんが、紹介の方が便宜を図って貰える可能性が高いですし、物件の種類や地域性に応じた銀行を選んでもらえるという利点があります。紹介出来る銀行(ノンバンク含む)が多ければ多いほど、融資条件の比較がしやすくなりますので金融機関に強い不動産投資会社を選ぶのも一つの手と言えるでしょう。

結 論

ローン先の金利交渉や相見積もりは有効
金融機関と多く付き合いのある不動産投資会社を利用すれば更にお得に借りられる可能性も
「メガバンク>地方銀行>ノンバンク」の順で交渉の敷居は上がっていく