ハイリスクハイリターン!キャピタルゲインの魅力とは

大きく儲けられる「キャピタルゲイン」ですが、売却する時期や狙う物件の判断が非常に難しくリスクが高いという側面があります。ただし、初期投資をすぐに回収出来るため資産形成の計画が立てやすい不動産投資方法です。

Merit2売却益で大儲け?!

キャピタルゲインの収益

キャピタルゲインとは、資産(capital)を売却する事によって収益(gain)を得る投資方法です。
不動産だけではなく様々な投資に用いられる用語になりますが、不動産投資に於けるキャピタルゲインは土地や建物といった物件を購入し、第三者に売却する事によって得られる収益を指します。

売却収益とは

例えば、100円で仕入れた商品が150円で売れ、売却に要した経費や支払うべき税金といった諸費用等が1商品辺り30円掛かったとします。
この場合、「売上150円-(仕入100円+諸費用30円)」で20円の利益が出る計算になります。
これが売却収益です。不動産に於いても同じ原理であり、“安く仕入れ高く売る”という商売の原点とも言える手法と言えます。

キャピタルゲインのメリット

とにかく「儲けが大きい」のがキャピタルゲインのメリットです。
僅か数か月で数百万円の利益が出る事も多く、狙うべき物件・時期等を見誤らなければ大きく儲ける事が可能な不動産投資と言えます。
また、「初期投資の回収が早い(数か月~1年程度)」「利益の額が分かりやすい」という点も大きな特徴で、“現状の資産からどのように資産を増やしていくのか”という資産形成の計画が立てやすいです。

キャピタルゲインのデメリット

キャピタルゲインは、一言で言ってしまえば「ハイリスク・ハイリターン」です。
これをメリットと見るかデメリットと見るかは人それぞれですが、失敗した時の損失額は不動産投資の中でも文句無しでナンバーワンでしょう。

短期取引だけではなく、都市開発やレジャー施設の建設予定地といった「将来的に上がる可能性が非常に高い」という事で数年に亘って寝かせるケースもありますが、その間の固定資産税や維持管理費等により赤字を生んでしまう事も十分に考えられます。
また、開発や建設計画の中止によって、上がる見込みで合った根拠そのものが無くなり、価値が上昇するどころか下がってしまう事も決して珍しくありません。
さらに、全く価値の無い土地を“開発予定地になる”などと偽り高額な値段で売りつける「原野商法」「詐欺」等の被害に遭う方も多く、注意が必要です。

※原野商法とは

地方の安く・広い土地をまとめて購入し、分筆(土地を分ける)した上で販売する不動産商法です。
主に中高年~高齢者を狙った手口で、「レジャー施設の建設予定地なので将来的には地価が10倍になります」などの根拠を述べて購入を促しますが、そのほとんどは偽りの計画、つまり“詐欺”であり、ほぼ価値の無い土地に大金を支払う事となってしまいます。
土地の登記事項に「地目」という項目があり、その一つである“原野”から由来しています。少しでも怪しいと感じたら絶対に購入してはなりません。

生活消費者センター「相談件数が過去最高に!原野商法の二次被害トラブルが再び増加」
http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20130801_1.html

不動産屋がキャピタルゲイン狙いのワケ

不動産屋がキャピタルゲインに拘る理由

皆さん、思った事はありませんか?
不動産投資(インカムゲイン)が儲かるなら不動産屋がやれば良いのに」と。
不動産投資を行う際に必ず一度は頭をよぎるであろう疑問です。
実は、不動産屋がインカムゲインで無くキャピタルゲインに拘るのには以下の理由があります。

資産とノウハウがあればキャピタルゲイン

キャピタルゲインと言ってもその手法は様々です。よくサスペンスドラマ等でみる「地上げ屋」のような強引な手段で土地を無理矢理安い値段で買い叩いて転売するような不動産屋もいれば、中古物件を安く仕入れ、リフォーム・リノベーションといった付加価値を付した上で再販売する業者、将来的な地価上昇を睨んだ転売目的での購入等、会社によってスタイルは様々です。

この中で大手不動産会社のほとんどは、中古物件を「付加価値を付した上で再販売する」という方法を選択し、キャピタルゲインにて収益を得ています。例えば3,000万円で購入したマンションを300万円掛けてリフォームし、3,500万円で売却するイメージです。
つまり、購入から販売まで僅か数か月で200万円もの利益が上がる計算となります。

初期投資回収スピードを重視する

不動産会社は、人件費、事務所の家賃、税金、車両の維持費等を考えると、インカムゲインで利益を得るには相当数の物件を抱えなければなりません。
“物件が多い”という事は安定した家賃収入が得られると同時に、多くのリスクを抱える事及び高額な費用と資産が必要である事を意味します。

天災地変、事故、手抜き工事…不動産の価値を損なうリスクは数多く存在しており、長期的な運営を行うには不確定要素を出来るだけ取り除かなければなりません。
保険・保証にはもちろん加入しますが、物件が多ければ当然それらの費用も掛かり、リスクと収益が釣り合わなくなってしまいます。
そのため、不動産屋はある程度まとまったキャピタルゲインを定期的に得る方が、安定して会社を運営する事ができるのです。

副業としてはイマイチ?

キャピタルゲインで安定した収入を得るのであれば、

良い物件を購入出来るように常にアンテナを張る
早期売却するためのネットワーク
上乗せ出来るだけの付加価値をどのように捻出するか

※リフォーム会社との繋がりの確保等は必須と言えるでしょう。

不動産投資会社へ一任するという手もありますが、全て人任せになってしまうのであれば投資としての面白みはありませんし、不動産屋に支払う仲介手数料によって利益自体も少なくなってしまうのが現状です。
また、キャピタルゲインを狙うのであれば最大のライバルは「不動産屋」です。自社が儲かるのにわざわざ教える訳がありませんので、物件の目利きや購入は原則として自身で行わなければならず、不動産屋を出し抜くためのフットワークと高い専門知識、先見の明が必要になります。

したがって、多くの時間を割く必要がある点や高い専門知識、コネクションが必要という点を鑑みると、副業として行うのであれば個人的にお奨めは出来ない不動産投資と言えます。
まずはインカムゲインで資産をコツコツ増やし、ある程度の知識と資産が身に付いてから手を出す事を強くお奨め致します。

インカム+キャピタルが主流に

インカムゲイン狙いで取得した不動産が何らかの事情により地価が上昇し、物件の価値が大きく上がる可能性は十分にあり得ます。
東京や福岡・大阪と言った主要都市では、毎年の家賃収入でローンを相殺しながら利益を出し、最終的には最も高く売れる時期に売却する事で大きな利益を狙う「インカムゲイン + キャピタルゲイン」という形の不動産投資もあります。

例えば、築地の豊洲移転に鑑み豊洲周辺に投資用のワンルームマンションの建設・販売がブームとなったのも“豊洲に移転するまでは家賃収入を得ながら、豊洲への移転が完了し、地価が上がって来たら売却してしまおう”という地価上昇を狙ったものです。
オリンピックがピークと言われている不動産投資ですが、インカムゲインで安定的に利益を得つつピーク時のキャピタルゲインを狙ってみても面白いかもしれません。

結 論

キャピタルゲイン狙いだけでは副業として難しい
人脈やコネ、高い知識が必要
インカムゲインを得つつ、最終的にキャピタルゲインを狙うのもアリ