路線価とは?不動産投資が相続税対策に繋がる理由

相続税の基礎控除額が下げられた事で、平均年収前後の会社員の方でもあっても相続税が発生する可能性が高くなりました。路線価とは?不動産投資で対策出来る?「相続」の法律知識から分かりやすく解説致します。

Merit5相続税対策で不動産投資?

相続税対策って?

駅や電車、インターネット等の広告でよく見る、税理士事務所又は税理士法人の「相続税対策します!」のキャッチコピーですが、具体的にはどのように行われるのでしょうか。
相続に関する最低限知っておきたい基礎知識と不動産を利用した現在有効な節税スキームについて解説致します。

そもそも「相続」とは?

相続とは亡くなった方の“権利義務の一切を承継する事”です。簡単に言ってしまうと、権利は現金預金・不動産・動産といった正の財産、義務とは借金・契約の履行といった負の財産を指します。
相続人となる人は原則として配偶者(妻や夫)、親、子、兄弟です。

相続の順位と法定相続分

こちらは言葉よりも家族構成のパターンで覚えてしまった方が良いでしょう。

「配偶者+子」のケース
「配偶者+子」の場合の相続割合

この場合、配偶者に1/2、子に1/2が相続されます。
子が2人いる場合、1/2を更に分け合いますので、最終的には配偶者1/2、子1/4ずつとなります。

「配偶者有り・子無し」のケース
「配偶者有り・子無し」の場合の相続割合

子がいない場合、法定相続分は配偶者及び亡くなった方(被相続人)の「親」に発生します。
さらに、親が既に亡くなっている場合には、被相続人の兄弟姉妹が相続人となります。なお、この場合法定相続分の割合は以下の通り変化します。
配偶者+親の場合…配偶者2/3、親1/3
配偶者+兄弟姉妹の場合…配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
※親及び兄弟姉妹が複数いる場合は、上記割合を人数で更に割ります。

「配偶者・子無し」のケース
配偶者・子無し」の場合の相続割合

結婚をしていない場合、上記と同様まずは被相続人の親⇒兄弟姉妹の順番で相続されます。
(親が亡くなっている等の場合は兄弟が相続人となる。)

もう無関係とは言えない?相続税問題

平成27年1月に相続税が改正され、現在では基礎控除額が3,000万円+(600万円×法定相続人数)にまで引き下げられました。
※改正前は5,000万円+(1,000万円×法定相続人数)
3,000万円なんて持ってないから関係ないよ!と考える方も多いとは存じますが、相続税の算定には「死亡保険金」「死亡退職金」「不動産」といった数千万円単位に及ぶものも“みなし相続財産”として算入されるため、なんと日本の約半数のご家庭で相続税が発生するものと推定されているのです。

不動産で出来る相続税対策

平均年収前後のサラリーマンの方であっても相続税が課されてしまう時代となりました。
不動産を使った相続税対策にはどのようなものがあるのかについて解説したいと思います。

タワーマンションを使った節税スキーム

タワーマンションで節税

相続税対策として非常に有効とされてきたのが「タワーマンション」による対策です。
相続税に於ける土地は“路線価”という算定方法を用います。この評価方法はあくまで土地に対して適用されるもので、マンションの階数に関しては考慮されません。
従って、例えば同じマンション内で
①60階で1憶円
②2階で5,000万円
の物件があったとしても、土地の価値は同額となる訳です。

時価・路線価・評価額の違い

不動産の価額には以下のものがあります。

時価 実際に購入が見込める金額
路線価 国税局長によって公表される土地取引の指標となる公示地価
評価額 固定資産税の基準として市区町村が算出した額

時価は文字通り実際に売られている額・購入された額を指し、上記の中で最も金額が高くなります。
なお、路線価は時価の概ね8割程度、評価額は時価の4~6割程度となるのが通常です。

相続税算定で使う「価額」は?

前述した通り土地については原則として「路線価」を用いますが、建物の価額算定には「固定資産評価額」を用います。
そしてこれらはそれぞれ時価よりも大幅に下がり、例えば1憶円のマンションの場合だと、

土地の時価 3,000万円 … 3,000万円 × 0.8 = 2,400万円
建物の時価 7,000万円 … 7,000万円 × 0.4 = 2,800万円
相続税の算定評価額 = 5,200万円

と、4,800万円分の評価額圧縮に繋がり、現在の相続税の最高税率が55%であるため、

1憶円現金の場合 … 1憶円 × 55% = 5,500万円
5,200万円のマンションの場合 … 5,200万円 × 55% = 2,860万円
5,500万円 - 2,860万円 = 2,340万円

と、現金で持っているよりも何と2千万円以上の節税となります。
この時価との差異はマンションの上層階になればなるほど大きくなるため、相続税対策としてタワーマンションが最も有効と言えるのです。

現金が最も算定額が高い

相続税の算定に於いて、現金の評価率は「100%」です。つまり通帳に5,000万円入っていたとしたら、相続税はその5,000万円に対してそのまま賦課されてしまいます。
一方、不動産の場合は前述した通り、基準となる算定額が時価の6割程度にまで下がりますので、現金で持っているより遥かにお得と言えます。
上記にて節税効果が高い「タワーマンションでの対策」をご紹介させて頂きましたが、通常の不動産に於いてもこれは変わりません。相続税対策をお考えの方は不動産を用いた対策法をご検討してみては如何でしょうか。

結 論

時価、路線価、評価額の違いをまずは抑えましょう
相続税の算定額は時価や現金の6~7割
土地安、建物高の物件が相続税対策により有効