取得前から取得後まで!不動産投資の準備&運用方法まとめ

いざという時に慌てないために、取得前から取得後までの一連の流れについて知っておく事が望ましいです。お得な不動産投資戦略等についても併せてご紹介していますので、是非チェックしてみてください。

不動産投資開始までのフローチャート

不動産投資の全体像が掴めましたら、次はいよいよ不動産の取得です。ただし、取得の前の下準備として、戦略や不動産投資会社の選び方は予め把握しておく事が望ましいでしょう。不動産投資を行う上での戦略の他、取得に至るまでの経緯や知っておきたい基礎知識・各種契約関係の概要を一まとめにしておりますので、不明点はこちらのページよりお進みください。

不動産投資会社はどう選ぶべきか

不動産投資会社の選び方

会社員の副業として不動産投資がブームになる一方、破産する人や会社が増えています。前者は間違った不動産を選んでしまった又は間違った運用をしてしまったケース、後者は不動産の販売方法や経営を誤ってしまったケースであり、不動産投資を行う者としてはいずれも避けたいところです。“失敗しない”“高収益を掴むため”どのような不動産投資会社を選ぶべきなのかについて徹底的に解説致します。

物件選びの決め手

物件選びの基礎知識を公開

収益を生み出す不動産は、言うまでも無く重要な判断項目です。不動産投資会社が付いている場合は収益性の高い物件をある程度紹介して貰えますが、必ずしもそれが良物件であるとは限りません。最終的には自身の判断で選ぶ必要があるので、どのような不動産を選ぶべきなのかは把握しておく事が望ましいです。また、予備知識が無いと不動産投資会社の都合の良いように話を進められてしまう恐れもあるため、最低限の基礎知識を持った上で取得に臨みましょう。

購入時の流れ

不動産を購入したイメージ画像

不動産のタイプ、新築か中古か、新たに建物を建てる等、状況によって手続きは大きく異なります。スムーズに進めるために、どのような手続きや流れで取得に至るのかを予め知っておきましょう。また、新築物件を取得する際には不動産の仲介業者だけでなく、建築施工会社までを探さなければならず、非常に手間と難易度が上がります。なお、予め建てられた新築物件を不動産投資会社から購入するという方式もあり、「プロに任せてしまう」という選択肢の一つです。

融資審査に関する基礎知識

融資審査に関するデータ

不動産取得に必要な金額は?いくらまで融資を受けるのが一般的?頭金はいくら用意する?等、初めてローンを組む時は疑問が山積みです。また、低い金利で融資を受けられるかどうかは不動産投資が成功するか否かの大きな分かれ道であり、どのような方式(元利均等か元金均等か等)で借り入れるのかも検討する必要があります。メガバンクと地銀・信金の違いや特徴等についても併せて解説しております。

契約締結の際の注意点

契約の前に身に付けておきたい知識

不動産オーナーになると、否が応でも契約を結ぶ場面が出てきます。不動産投資会社が全て管理しているようなケースを除き、原則として自身で契約内容を確認した上で締結するか否かの判断を下さなければなりません。また、契約書の内容によっては契約の一部又は全てが無効になってしまう恐れもあり、不動産を所有する以上最低限の法律知識も身に付けておく必要があります。

火災保険は必須?加入のメリット

火災保険は必要か否か

火災・地震・事件や事故…不動産は予期せぬ形で損傷を受けてしまう恐れがありますので、必ず火災保険へ加入しておく事が望ましいです。ただし、長期間まとめて加入してしまうとキャッシュが一気に減ってしまい、運用に支障をきたす可能性が出てきてしまいますので、まずは1~2年の短期契約で様子を見た方が得策です。火災保険のプランや構造別の等級についてまとめましたので、是非ご参考下さい。

決済から引き渡しまでの流れ

引き渡しの際のカギ

銀行との金銭消費貸借契約(ローン契約)を締結すると、1~2か月後に当該金銭が契約者へ入金されます。これを「決済」と言い、不動産の購入代金の支払い及び引渡し並びに登記もその日の内に行います。売主・買主・不動産会社・銀行全てが大忙しな日となるため、必要書類の準備は予めきちんとと行っておきましょう。

家賃はどのように設定すべきか

家賃設定のベストな方法

家賃は近傍不動産よりも安すぎると収益が低くなってしまい、高すぎると入居者が決まりませんので、常にベストな家賃設定を行う必要があります。また、ちょっとした設備をプラスするだけで月数千円の家賃アップを狙う事が可能ですので、是非狙ってみてはいかがでしょうか。人気設備からお金を掛けない家賃アップ法等をご紹介しています。

借り換えでどのくらいお得になる?

借り換えの際に注意したいポイント

金利が1%変わるだけで最終的な支払総額は数百万変わる事もあります。そのため、下がる可能性があるのであればすぐにでも借り換えを行い、徐々に金利を下げて行くのが不動産投資の基本中の基本です。審査が非常に厳しいメガバンクでも返済の実績を作る事により非常に低金利での借り換えに応じて貰える可能性がありますので、購入後5~10年経過した時点で検討してみると良いでしょう。

大規模修繕・メンテナンスの頻度

修繕工事中のマンション

大規模修繕はオーナーの義務であり、15~20年を目途に行うのが原則です。ただし、マンション等の集合住宅の場合、オーナーの一定数の同意が必要であるため、賛成が得られないと周期が伸びる可能性もあります。そのため、募集時期や家賃アップのタイミングを合わせないと思わぬ損をしてしまう事も考えられます。大規模修繕の概要やメンテナンスの頻度、設備の耐用年数等についてまとめました。

差別化を図るために

差別化について考える男性

入居者が絶えない物件にするために、ライバルよりも魅力が溢れる居住地である事をアピールしなければなりません。オーソドックスなのは“設備”ですが、大規模なものは数十万円~数百万円掛かってしまう上に多大なスペースを要してしまいますので、まずは数万円で始められるお手軽な設備を狙ってみましょう。また、自分でクロスを選べる、ペットが飼えるといった方法はお金が掛からない差別化として非常に有効です。

物件買い増しはいつ行うべき?

買い増しをしたマンション

将来的に家賃収入のみで生計を立てたいのであれば、件の買い増しは必須です。アパートなら3~5棟は欲しい所ですし、マンションなら10戸前後は必要になります。では、買い増しはどのタイミングで行うべきなのでしょうか?2戸目は銀行審査が厳しくなる?といった気になる疑問に対して解説致します。

不動産投資に於ける出口戦略

出口戦略で最大限の利益を得る

不動産投資は出口戦略が大事と良く言いますが、不動産に於ける“出口”とは一体何なのでしょうか。本来は軍事行動の“脱出”的な意味で使う言葉ですが、不動産投資に於いては最大限に利益を得るため「どの時点で手放すべきなのか?」といった“着地点”の意味で多く用いられています。何故売却時の事までを考えた上で購入すべきなのか、出口戦略の考え方について知っておきましょう。

まずは“イメージ”する事が大切

不動産投資会社を選び、物件を選び、借入先(銀行)を選び…不動産投資は選択の連続です。比較的堅い投資と言われてはおりますが、先駆者の中には失敗した方も数多く存在しており、選択肢を誤るのは極力避けた方が良いのは言うまでもありません。取得・運用そして収益を得るまでのイメージをしっかりと行う事が、不動産投資で成功を掴む上で必要不可欠なのです。