買い増しで更なる収益アップ!簡単に出来るリスク回避法

2戸目、3戸目と不動産を増やしていく事は実は以外にも簡単です。ただし、物件数が増える事でより収益は上がりますが、その分リスクも大きくなります。当ページでは簡単に出来る「回避法」をご紹介しておりますので、是非ご参考ください。

不動産の“買い増し戦略”

買い足された不動産のイメージ画像

“家賃収入のみで1,000万円超え…”
そんな話を良く耳にしますが、どんなに大地主であっても始めは1戸の不動産からスタートします。いきなり数百万円、数千万円といった収入を得ているわけではなく、コツコツと資産を増やして来た結果なのです。成功された人は、どのようなタイミングで不動産を増やして来たのか?今回は、投資対象である不動産の「買い増し」について解説したいと思います。

2戸目は意外と簡単

不動産投資の魅力は、自身のキャッシュは少なくとも資産をどんどん増やしていける点です。特に、会社員の方は銀行で比較的簡単にローンを組む事が出来ますので、不動産投資に於いては非常に有利な条件で進める事が可能となります。1戸目又は1棟目の不動産の場合は知らないことが多く、色々なリサーチをしたり、不動産投資会社選びをしたり、物件を決めたりととにかく大変です。しかしながら、実は2戸目又は2棟目を購入するのは意外にも簡単です。買い増しを行う程のステージに来ているのであれば不動産に関する知識はお墨付きでしょうし、どこに何を頼めば良いのか、といったノウハウやネットワークも兼ね備えている事が予想されます。また、買い増しまでの間にしっかりと返済を行っていれば、銀行側も優良顧客として柔軟に審査してくれますので、1戸目よりもハードルが低いのです。

基本は“チャンスがあれば常に”

“安い時に買う”は商売の基本であり、不動産投資に於いてもそれは例外ではありません。インカムゲインのみならず、売り時次第では大きなキャピタルゲインを生み出す可能性がありますので、初期投資は安いに越したことはありません。ですが、不動産の価格が落ち込んでいるという事は、天変地異や災害等に伴うものでない限りは全国的な相場の下落を意味しており、逆に買うべき時では無い可能性があります。また、価格が下がるのを待っていてはいつまでも資産を増やすことが出来ませんので、基本的にはタイミングよりも、如何にチャンスを活かすかが重要です。運転資金となるキャッシュを確保する事が前提となりますが、良い物件があればどんどん狙って行った方が良いでしょう。

買い増しのリスク

買い増しによって損害を出してしまった男性

不動産を買い増しするメリットについては言うまでも無いかと存じます。収益物件の数が増えるという事は単純に家賃収入が増える事を意味しますので、資産の増加スピードアップ・キャッシュフローの安定といった様々な効果があります。では逆に、不動産を多く持つことでどのようなデメリットがあるのか?想定されるリスクについても予め知っておきましょう。

物件価値の下落

考えられるリスクとしては、不動産の価値が一気に下落してしまう事です。例えば、90年代初頭にバブルが弾けた際、不動産の価格は全国的に数十%の値下がりを見せました。仮に1億円まで資産を増やしたのにも関わらず全体的に30%の下落があった場合、資産額3,000万円マイナスという大きな損害を被ってしまいます。急激な下落はバブル期以降起こっておりませんが、何らかの事由により冷え込む可能性が十分に考えられます。対策としては、2戸目以降は海外不動産を所有するという方法が有効です。

破綻リスクも上がる

不動産投資を行う方のほとんどは銀行からの借入を資本としています。不動産の数を増やしていく事で毎月の収益は増えて行きますが、同時に銀行や金融機関への返済額も増えていくため、稼働率が落ち込んでしまったり、予期せぬトラブル等で稼働が出来なかったりすると、場合によっては経営が破綻する可能性があります。したがって、安定するまではとにかく“キャッシュフローを重視”してください。手元にどれだけお金を残せるかが勝負です。

分散する事でリスクヘッジに

マンション1棟又はアパート3棟があった場合、得られる利益が同じであれば私は迷わず後者をお奨めします。不動産を複数に分けておけば予期せぬコストが発生した際等に他の物件から得た収益を回す事が可能ですし、仮に3棟の内の1棟が何らかのトラブルによって機能しなくなってしまっても他の2棟でリカバーする事が可能です。なお、一か所に固めてしまうと、台風・雪・落雷・地震といった災害が起きた際、全ての物件が一度に被害を受けてしまう可能性があるため、欲を言えば物件所在地も遠く離れた場所で分けるのが望ましいです。ただし、管理を自身で行いたい若しくは管理会社を1社に絞りたいといったケースでは同一箇所にあった方がやりやすいので、計画的に進める必要があります。

“簡単”でも“慎重”に

比較的簡単に行える「不動産の買い増し」ですが、無計画に購入してしまうのは大変危険です。物件を増やす事で収益が上がる反面で支出・コストも上がりますので、よりピーキーな損益を生み出す事になります。営業マンや不動産会社の言葉のみを鵜呑みにせず、きちんと事業計画書を立てた上で購入を検討するようにして下さい。

結 論

物件の買い増しは意外にも簡単
とにかくキャッシュフローを重視する
海外や他県に分ける事でリスクヘッジにもなる