高稼働率で掴む高収益!物件の選び方と見るべきポイント

初めての不動産投資で失敗しないためにも、まずは安定して収益を得られる物件を選ぶのがベターです。選び方のポイントや注意点の他、不動産投資会社を利用する際のメリット等についても併せて解説します。

物件を選ぶ際のポイント

物件を選ぶポイントや注意点をおさらい

不動産投資の対象となる物件種別(一戸建て・ワンルームマンション等)が決まったら、いよいよ不動産の取得に移ります。物件を選ぶ際に気を付けるポイントや注意点、優良性を見抜くための要領について解説致します。

キャッシュフロー重視が最も堅い

物件を選ぶ上で最も実態に沿った指標が「キャッシュフロー(税金以外の諸費用を引いて残ったお金)」です。毎年入るお金が多ければ多いほど当該不動産に要した初期投資の回収スピードが高まり、別の不動産を狙う・ローンを前倒しで返すといった“次の一手”を打つ事が可能になるためです。

また、表面利回りや想定利回りは、所詮は「絵に描いた餅」であり、本当に収益が得られるのかがわかりません。より実態に沿った指標を参考に物件を選ぶよう心がけましょう。

ネット上の物件はどうなのか

ネット上には、収益用不動産と題し、様々な物件の情報で溢れています。中には非常に安価かつ高利回りである物件もあり、一見すると悪くない物件ばかりが並んでいるようにも思えます。しかしながら、ネット上の不動産と不動産会社が独自に薦める不動産には、実は以下の通り違いがあります。

媒介契約の種類

ネット上に出ている物件は、そのほとんどがレインズ(Real Estate Information Network System)と呼ばれる不動産流通標準情報システムに掲載されている物件です。つまり、売主が不動産会社に売却を依頼し、不動産会社が買い手を探している状況です。この場合、不動産会社や不特定多数の人が閲覧しますので、ライバルが非常に多くなります。

釣り物件も多い

賃貸でよく見かける「釣り物件」「おとり物件」と呼ばれる物件が多く掲載されています。これは、既に売却が決まった物件や、自社で有している物件をあたかも販売中しているように見せかけて顧客を誘引する違法な広告です。これらの広告を見かけた際は、当該不動産会社は利用しないようにしましょう。

中には掘り出し物も

利回りが高い物件には大抵裏がありますが、中には本当に優良と言える物件もあります。また、売主側としては早く売ってしまった方が余計なコストが掛かりませんので、売れ残っている期間が長ければ値下げに応じてくれる可能性があり、場合によっては数百万円価格が下がる事ケースもあります。

安定性で選ぶなら不動産投資会社

不動産投資会社の社員と契約者

自身で物件を選ぶのも良いですが、1戸目の不動産なのであれば、大手不動産投資会社が出すプランに身を任せてしまうのも一つの手です。大手の場合は周辺のリサーチをしっかりと行い、出来る限り高稼働が望める立地にアパートやマンションを建てるため、長期的なインカムゲインを安定して得る事が出来ます。

各社のプランを比較してみる

不動産投資会社には、ワンルームマンションを得意とする会社、新築アパートを得意にする会社、中古物件を専門に取り扱う会社といったように、各々に得意分野があります。また、不動産物件は数に限りがありますし、常に自身がしたい不動産投資にマッチする物件があるとも限りません。そのため、不動産投資会社が主催するセミナーには出来る限り参加し、情報を集めましょう。特定の不動産投資会社だけでは自社の有している物件のみしか紹介されないので、選択肢が少なくなってしまいます。また、過度な営業を受けてしまい押し切られてしまう可能性も否定出来ませんので、多くの方が参加するセミナーにて知識や資料をまずは集める事をお奨め致します。

不動産投資会社は新築がメイン

大手不動産投資会社では、自社で宅地を購入し当該土地にアパート・マンション・一戸建てを建設した上、販売するという手法を用います。大手は、利回りよりも様々な付加価値を付ける事で高家賃及び高稼働率で回せる新築物件に長けています。中古物件を狙うのであれば色々な物件を紹介できる大手以外の不動産投資会社、長期的なインカムゲインと安定した運営を狙うのであれば大手不動産投資会社といった形で使い分けると良いでしょう。

提案を全て鵜呑みにするのはNG

もちろん、不動産投資会社が用意したプランを否定している訳ではありません。しかしながら、不動産投資を始める方の多くは、数千万円という非常に高額な買い物であるにも関わらず、特に比較等を行ず、言われるがまま何となく始めている方が多いように見受けられます。不動産投資会社にはそれぞれに特徴があり、全く別の得意分野を持っています。もちろん、本当に信頼出来る会社であればそれも構いませんが、投資としてはやや面白みに欠けるのではないでしょうか。セミナーや説明会等に積極的に参加し、不動産投資会社を上手く比較した上で自身の手で掴む事が重要です。

結 論

1戸目の物件はキャッシュフロー重視で選ぶのがベター
ネット掲載されている物件は掘り出し物もあるが、ライバルが多い
物件でなく不動産投資会社の特徴で選ぶのも一つの手