より有利にするために!不動産投資会社の選び方まとめ

費用はもちろんですが、どのような分野で強いのか、価格は適正か、どのようなサポート内容となっているのかまでしっかりと検討する必要があります。不動産投資会社や管理会社の選び方についてまとめたページです。

不動産投資会社はどのように選ぶべきか

不動産投資会社の選び方

どの物件を選べば良いのか分からない…
どのくらい利益は出る?
リスクやデメリットを知りたい
会社員の方にとって“不動産”はあまり馴染みの無い物です。不動産投資がブームとなっている昨今、「興味はあるが何から始めれば良いのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。スタートから出口までをサポートする役割を持っている“不動産投資会社”ですが、そもそも利用するべきなのか?また、どのように選ぶべきなのか?選ぶ際に見るべきポイント・各社のセールス点・特徴等についてまとめました。

不動産投資会社とは?

不動産会社には、様々な種類があります。
「売買の仲介を専門に行う不動産会社」
「賃貸専門の不動産会社」
「不動産の管理を専門にする会社」
このように、不動産に関する業務は細分化されており、同じ不動産屋でも行っている業務は大きく異なります。不動産投資会社は、簡単に言うと“不動産業務を一本化した不動産会社”という位置付けであり、不動産に明るくない方でも全てを任せられるワンストップサービスが魅力となっています。

不動産を購入する⇒仲介業を営む不動産会社
買った不動産を貸し出す⇒賃貸専門の不動産会社
不動産の管理をしたい⇒不動産管理会社

といった煩雑な業務区分を一本化する事で、日中お忙しい方でも気軽に不動産投資を楽しめるようになっているのです。

費用で選ぶ

少しでも安い不動産投資会社を選ぼう

不動産投資会社の費用は大きく分けて「①仲介手数料」と「②管理費」の2つがあります。 ①は、不動産購入時に支払う売買の仲介手数料です。宅地建物取引業法では、売値の3%を仲介手数料として定めておりますので、例えば1,000万円の物件を購入した場合、30万円を報酬として不動産投資会社へ支払います。
②は、不動産を取得した後の「不動産管理業務」の委託費で、1戸辺り1~2万円が相場です。管理業務とは、建物の保守・保全に加え日々の清掃、入居者からの家賃徴収、募集等を指し、もちろん自身で行う事も可能です。少額である事から軽視されがちな費用ではありますが、仮に30年間毎月1万円を支払った場合、合計で360万円もの費用が発生するわけですから、少しでも安い会社へ依頼するのがベターです。

不動産の価格は適正か

建設業者・仲介業者(デベロッパー)・リフォーム業者・地主…
不動産取引には多くの人や業者が絡み合いますので、多くの手数料や費用が発生します。例えば、市場価格1,500万円の不動産があった場合、多くの会社を挟む事によって最終的に1,800~2,000万円にまで膨らんでしまう可能性もあります。したがって、土地の取得⇒建設⇒販売までを自社で行っている不動産投資会社の場合、これらの費用が省略可能になりますので不動産の取得価格が安く済みます。明らかに高いと感じる不動産があれば、それは多くのデベロッパーが噛んでいる物件かもしれませんので、別の不動産投資会社を検討するようにしましょう。

管理費には大きな差

多くの不動産投資会社では、販売⇒管理までをワンセットにしており、管理のみを別会社に頼むよりも最終的にはお得になるケースがあります。販売と管理を同時にお願いする事で、全体的に値下げして貰えたり、余計な仲介手数料や費用を省略出来たりするためです。つまり、コストカットという面では「不動産管理までを一括して頼める不動産投資会社」に軍配が上がります。

得意分野で選ぶ

不動産投資会社によって得意分野が異なる

一戸建て・ワンルームマンション・アパート…
投資用の不動産物件には、様々な種類があります。各々にメリット・デメリットがあるため、自身の予算や状況・スタイルに応じて選ぶと良いでしょう。ただし、不動産投資会社によって「分譲マンションが得意」「建売物件を安く卸せる」「自社建築のため建築費が安く抑えられるアパート」といったように、各社で得意分野は異なります。自身が行いたい不動産投資は何なのかをしっかりと考えた上で不動産投資会社を選ぶ事を強くお奨め致します。

実績で選ぶ

実績をチェック

「販売実績」は非常に重要です。“販売数”“着工数”“契約数”といった指標がありますが、販売数に関しましては「宅地建物取引業者名簿等の閲覧」を行う事で、客観的な数字をある程度調べる事が可能です。
これは、許可時又は更新時に提出する“申請書類”を閲覧出来る制度の事で、年間どれくらいの取引を行ったかが記してあります。

大臣免許の場合…地方整備局 例)東京都を本店所在地とし、他の道府県に支店を有する会社の場合は「関東地方整備局」

国土交通省関東地方整備局
http://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/kensan00000029.html

知事免許の場合…各都道府県庁 例)東京都が本店所在地で他の道府県に支店が無い場合は「東京都庁」

また、各社が独自に発表した資料も大きな判断材料となります。国や都道府県に対して提出した書類と齟齬があってはいけませんので、自社で作成した書類であっても高い信憑性を有している事がほとんどであるためです。既によく知られている知名度が高い不動産投資会社に関しては、パンフレットやHPで公表されている数字を参考にして問題無いでしょう。

入居率で選ぶ

入居率の高さで選ぶ

各社のパンフレットやHPには、必ず「施工事例」が掲載されており、中にはオシャレな物件が並んでいます。ワンルームマンションでは20~30代の若者に人気がありそうなデザイン性の高い物件が多く、入居率(稼働率)の高さを各社挙ってアピールしているという恰好です。

高ければ高いほど良い

各社は、セミナーや物件説明時に必ず「入居率」を説明します。こちらは高ければ高いほど物件の収益性が高くなる事を意味しますので、当然“100%”が望ましいですが、入退去やリフォーム等に掛かる期間を考慮するとほぼ不可能です。つまり、どれだけ100%に近い数字なのかが問題となりますが、大手不動産投資会社は公表している数字ではどれも96~98%といった高い水準となっています。

発表されている「入居率」の罠

もちろん物件にもよりますが、入居率(稼働率)は概ね70%あれば黒字となるものが多いので、90%以上の稼働があれば収益物件としては非常に優秀である事が分かります。しかし、日本人は“新しい物が好き”という国民性を有しているため、稼働率は年数を重ねる毎に落ちて行ってしまうのが一般的です。そして、多くの不動産投資会社ではこの事には触れず、「初年度の稼働率」を記載しているので、90%以上の高い数字のみが並んでいるのです。“何年経過した時点での入居率なのか?”についてもしっかりとリサーチするようにしましょう。

過信し過ぎるのはNG

不動産投資会社は、収益性の高い物件をピックアップし投資商品として提案してくれる、不動産に明るくない方にとっては非常に有難い存在と言えます。しかしながら、“不動産投資会社が売りたい物件”が、必ずしもユーザーにとっての優良物件であるとは限りません。時には売れ残った不動産、事故物件、収益性が低い不良物件である可能性は十分に考えられます。不動産投資会社が用意したレールに乗るだけでなく、自身でもきちんとリサーチを行う事が、上位数%の優良物件を掴む唯一の手段なのです。出来るだけたくさんの不動産をチェックし、「これだ!」という物件のみを選択するように心掛けましょう。

結 論

不動産投資会社には各社得意分野がある
費用だけでなく入居率や実績も重要
言われるがまま購入するのではなく資料や情報を集め、比較検討しましょう