不動産投資では必須!知っておきたい火災保険知識

不動産投資に於いて物件の損害・消失は致命的です。火災保険にはしっかりと加入し、安定した運用を行いましょう。構造別で保険料や保障内容はどのように変化するのかについてまとめました。

建物構造によって保険料は変わる?

木造の家を建築している様子

建物が火災の被害を受けやすいか否かで、保険料は大きく異なります。これを「構造階級」といい、保険料の算定の目安となります。

大きく分けると3階級

構造階級には大きく分けて“M構造”“T構造”“H構造”の3つがあります。
その構造に分類されるかを判断するために、保険会社は以下の項目をチェックします。

①建物の種類を確認

鉄骨造・コンクリート造・ブロック造・れんが造・石造・木造建物」のいずれに当てはまるのかを確認します。

②用法の確認

「用法」とは、対象の建物がどのような目的で使用されているかを表すものです。基本的には以下の3つの用法に分類されます。

専用住宅 独立した建物です。所謂“一戸建て”がこれに当ります。
共同住宅 1つの建物で複数の戸数がある建物です。アパートやマンションがこちらに分類されます。
併用住宅 居住以外の目的を持った建物です。テナント物件等がこちらに該当します。
③耐火性能の確認

建築物には、法令上「耐火基準」というものが設定されていますが、法律は常に変わっていくため、古い建物だと当該基準を満たしていない場合があります。そのため、耐火性能の高低が構造級別を判断する基準の一つとなります。確認方法は、メーカーから出された“仕様書”又は“建築確認申請書”によって判定するのが一般的です。

構造のチャートマップ

保険料の違い

原則として、火災リスクが高い物件は保険料が高くなります。M構造が最も火災リスクが低く、H構造が最も火災リスクが高く、保険料も他2構造に比べて高くなるのが通常です。

【火災リスク及び保険料】
(高い)H構造>T構造>M構造(低い)

つまり、非常に表面利回りの良い高築年数や木造家屋を取得しても、火災保険料の面でやや不利になる可能性があるのです。

複数年契約は危険?

長期契約であればあるほど、保険料は安くなります。一般的には、10年間の一括加入により、保険料が90%程度にまで下がるので、長期保有を考えているのであれば始めに長い年数で契約してしまった方がお得です。しかし、長期契約の場合は一括での支払いとなる事がほとんどですので、無理して多額の費用を支出してしまうよりも、予期せぬ出費のためにキャッシュを手元に残しておいた方がより安定した運用に繋がります。また、複数年契約であっても計上可能な経費は1年分となりますので、税金対策の面でも特に恩恵がありません。まずは1年毎の契約で様子を見るのがベターでしょう。

保険料の目安

保険価額(保障される額)・保険会社によって大きく異なりますが、年間保険料の目安としては保険価額2,000万円の場合で“H構造で10,000~15,000円”“T構造で8,000~12,000円”ほどです。耐火性能の高いT構造はH構造に比べて30~40%安くなるのが一般的です。

火災保険の種類と特徴&選び方

保険料はもちろんですが、火災保険を選ぶポイントの1つに“保険の種類”があります。大きく分けて以下の3つが挙げられます。

住宅火災保険

住宅火災保険は、一般的に火災・落雷・爆発及び破裂・台風や雪等の災害を保障する保険です。最もオーソドックスな保険であり、マンション等で多く利用されている保障内容となっています。

住宅総合保険

住宅火災保険をベースとし、さらに保障内容を厚くした保険が「住宅総合保険」です。住宅火災保険の補償内容に加え、浸水被害や水漏れ、飛来物の衝突による住宅の被害を補償しています。また、騒じょうや暴力行為に伴う破壊を保障内容に付せる契約もあるので、民泊や民宿と言った不特定多数の人に貸し出す可能性がある場合におすすめです。

オプション型火災保険

住宅火災保険をベースにし、自身の物件種別や状況に併せてオプションを自由に選択できる火災保険です。例えば、雪が多い地域であれば雪の被害に特化させる、台風が多い地域であれば台風被害や飛来物の衝突による被害をカバーする、といった具合です。また、家具付きの物件を賃貸又は民泊貸し出す場合には空き巣や宿泊者による盗難の恐れがありますので、家具の盗難保険まで付しておくとより安心です。

住宅火災保険 住宅総合保険 オプション型
火災
落雷
事故による爆発
台風・雪等
事故による水漏れ ×
洪水や浸水 ×
飛来物の衝突 ×
暴力行為 × ×
盗難 × ×

補償の手厚さや保険料だけでなく、物件の種別に伴った保険選びを行った上、無駄なコストを抑える事も大切です。

結 論

火災保険加入は必須!ただし、家屋の状態や使用状況に応じて決めましょう
保険料までを考慮して利益を想定するのが〇
盗難にも対応した火災保険がある