物件取得の際の流れは?手続き&契約内容まとめ

物件を取得する際には、様々な契約の他、測量・登記といった手続きが必要になります。不動産投資会社を使わない場合にはこれらを自身で行わなければなりませんので、予めしっかりと確認しておきましょう。

取得までの流れ

取得までの流れをチェック!

不動産取得までの流れは、中古物件なのか新築物件なのか、また、どのようなタイプの不動産を選択するのかによって大きく異なります。具体例でいうと、大きく分けて取得までに以下の選択肢があります。

中古物件or新築物件?

中古・新築の取引の違い

不動産の“タイプ”は?

アパート・戸建て・シェアハウスの場合は土地取得が必要
建物の施工はどこに頼むべきか?

購入時に必要な書類・手続き

銀行とのすり合わせ
買契約の違いと登記

取得後に気を付ける事

中古の場合の費用負担は?
隠れた瑕疵があった場合どうする
管理について

取得までの参考グラフ

それでは、取得までの流れについて一つ一つ確認して行きましょう。

中古又は新築

取得しようとしている不動産が中古物件なのか、新築物件かで大きく異なります。中古物件の場合は直接売買取引を仲介して貰う恰好になりますが、新築の場合は不動産会社又は施工した建築会社が直接売主となりますので、契約関係が非常にシンプルであり、スムーズに取引を進める事が出来ます。また、新築物件の場合は不動産投資会社が販売開始又は販売予定しているものから検討する形になりますが、中古物件の場合は膨大な不動産の中から選択する形になりますので、物件探しにより時間を掛ける必要があります。

不動産のタイプ

不動産には様々な種類があります。(詳しくはこちら
マンションや建売住宅の場合は土地と建物がセットになっておりますので特に気にする必要はありませんが、アパートやシェアハウス・一戸建て等を検討するのであれば、まずは土地から探す必要があります。基本的に不動産会社に仲介してもらうので特段心配する必要はありませんが、土地にはそれぞれに「用途地域」(商業地域・低層住居専用地域等)が定められており、当該土地に目的の建物を建てられない可能性がある点に注意しましょう。

建築会社の手配

土地の取得が完了しますと、次はいよいよ建築(施工)です。建築会社をどこに頼むか?という問題ですが、余程の拘りが無い限りは収益用物件の設計に強い会社を選ぶのがベターでしょう。料金で選ぶのであれば、“888万円で家が建つ”でお馴染みの「アイダ設計」「生和コーポレーション」がお奨めです。また、収益性で選ぶのであればアパートに強い「シノケングループ」が無難な選択と言えます。いくつか候補が決まりましたら、全ての会社で見積りを取り、比較した上で決定するようにしましょう。

取得時に必要な手続きと書類

不動産は、原則として“売買契約⇒登記”という流れで取得します。具体的なフローチャートは以下の通りです。

①売買契約

文字通り、売買のための契約です。基本的に仲介業者が入るかと思いますので、特に気にする必要はありませんが、直接取引の場合は契約書等を自身で用意しなければならない点に注意が必要です。民法上の規定と不動産取引の実務・習慣は大きく異なりますので、仲介業者を挟まない場合には、弁護士や司法書士に必ず契約書をチェック(リーガルチェック)してもらいましょう。

②所有権移転又は所有権保存登記

民法上の売買契約では、契約締結と同時に所有権が移転しますが、不動産売買契約ですとほぼ100%「代金全額を支払った時に所有権が移転する」という特約を付してあります。つまり、銀行から融資が下りた(決済)日に所有権が買主に移転しますので、その日の内に「登記」を行わねばなりません。登記が無いと第三者に対して所有権が主張出来なくなってしまいますので、必ず当日中に行う必要があります。なお、既に所有権登記がなされている物件(中古物件)の登記を所有権移転登記、まだ所有権登記がなされていない物件(新築物件)の登記を所有権保存登記と言います。

必要な物・書類

買主側の必要書類は意外にも少ないです。
①身分証明書 ②住民票 ③実印 ④印鑑証明書
上記4点があれば原則としてOKです。 ただし、銀行によっては別途書類を用意する必要がありますので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

取得後に気を付ける事

取得や工事が終わってホッと一安心…というのも束の間。不動産は取得した後もその場に存続していきますので、購入したら終わりというものではありません。“取得後数年の間に”起こる可能性があるトラブルについて解説致します。

税の負担割合

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点で所有者であった人に課されます。極端な話、1月2日に所有権を移転したとしても、税金の全ては前日に所有権を有していた前オーナーに全て掛かってしまうのです。後々のトラブルを回避するためにも、きちんと税金の負担割合を決めておきましょう。

隠れた瑕疵

瑕疵(かし)とは、キズや欠陥の事を言います。目に見えるものであれば、当該物件を買わない若しくは値引きしてもらうといった策を講じられますが、中にはパッと見ただけでは分からないものも存在します。例えば、土地に亀裂が入ってしまっていた、家屋にシロアリがいた、といったものは不動産を一目見ただけでは分かりませんので、購入後に判明する場合が多いのです。もちろん売主側がその責を負う事になりますが、予め責任や連絡方法について確認しておく事も大切です。

入居者募集・管理

自身で行う場合は必要ありませんが、不動産の管理を委託する場合は不動産管理会社を見つける必要があります。また、当然ですが入居者も募らねばならず、不動産賃貸の仲介を行っている会社も別途見つけねばなりません。入居が決まらないと収益を得られませんので、予め決めておくのが望ましいです。

ワンストップ化を図るのも一つの手

不動産投資会社では、物件のピックアップ・建築施行・銀行とのすり合わせ・登記の手配等を全て行ってくれますので、自身で行わなければならない手続きや業務等を大きく軽減出来ます。また、不動産投資会社が施行した物件は予め投資用として建てられている事が多いため、収益性が高いというメリットもあります。会社員の方や、どの物件を選べば良いのか分からないという方は、不動産投資会社に一任してしまうのも一つの手でしょう。

結 論

新築は中古に比べて手続きが多い
取得後は「隠れた瑕疵」に注意
不動産投資会社でワンストップを図るのも手