会社員の特権!銀行融資を最大限に生かした不動産等

自宅や車のローンがあると審査が通らないって本当?十分な収入があってもクレヒスや対象物件の収益性の問題で審査に落ちてしまう可能性があります。不動産投資に於ける銀行融資で気を付けるべきポイントについてまとめました。

融資の際に気を付ける事

融資を受ける際のポイント

不動産を購入する場合、ほとんどの方が銀行や信用金庫からローンを組むかと思います。融資決定までの流れ、審査の手順、気を付けるべきポイントについて予め知っておきましょう。

融資チェック項目は4つ

金融機関からお金を借りる場合、以下の4つについては特によく確認する必要があります。

①融資金額
②融資機関
③金利・手数料・違約金
④返済方法

①融資金額はいくらにすべきか

まず、「いくら借りるのか」を決めなければなりません。例えば3,000万円の物件であれば、物件価格+諸費用(物件価格の1/10程度)で、出来れば3,300万円の融資を受けられれば万全です。ただし、銀行融資は90%ローンと呼ばれる形式がほとんどで、9割分に相当する2,970万円がローン、残りの330万円を自己資金とするケースが多くなっています。フルローンを組みたい場合は、残りの10%分を他の金融機関で借り入れるという方法もありますが、その部分については金利が高くなってしまいます。(3~5%が一般的)

②融資機関の選択

“メガバンク”と呼ばれる大手銀行は金利が非常に安い反面で、審査が非常に厳しいです。一部上場企業に勤めており、年収が700万円以上あってようやく審査の土俵に上がれるかどうかという程で、地方銀行や信用金庫等も予め検討しておく事をお奨め致します。地銀や信用金庫は、金利こそ割高であるももの“地元密着型”という側面があり、比較的審査が緩く、親身になって話を聞いてもらう事が可能です。

③金利・手数料・違約金を確認

金利はもちろんですが、手数料や違約金についても予め確認する必要があります。金融機関によっても異なりますが、ローンの手数料として物件価格の1%前後が掛かるケースがほとんどです。また、繰り上げ返済(借り換え)を行った際に違約金が発生する旨の条項が契約書に盛り込まれているケースがありますので、そちらも併せて確認しておきましょう。

④返済方法の確認

返済方法には大きく分けて元利均等返済と元金均等返済の二つがあります。簡単に言ってしまうと、“金利を一定にするか”“返済元金を一定するか”です。

元利均等返済と元金均等返済のイメージ図

元利均等返済は、借入時から返済までが一定の額となるため、返済が安定するという特徴があります。ただし、初めの方は元金が減り辛く、後半に元金が減っていくという性質を持っているため、元金の減るスピードは元金均等返済に比べて遅いです。一方、元金均等返済は、返す元金を一定に設定する返済方法であり、初めの方が返済額は高く、年数を重ねるほど返済額が少なくなるという性質があります。
また、固定金利を選択するか変動金利を選択するかによっても最終的な返済額が異なりますので併せて検討する必要があるでしょう。

審査される事項

“投資用不動産の購入”を目的としたローンを組む際、銀行や金融機関はどのような項目を審査するのでしょうか。審査されるポイント及び審査前に気をつけておきたい点は以下の通りです。

「属性」「収益性」「クレヒス」を審査

査定を行うクレジットカード会社

当然ですが、銀行はお金が返ってこない可能性がある人にお金を貸す事はありません。そのため、まずは“収入がどのくらいか”“勤めている企業は安定しているかどうか”を審査します。これを専門用語で「属性」と言ったりもしますが、信用金庫や地方銀行ではさほど重要視されない事も多く、上場企業勤めや年収500万円超でなければダメ!という訳ではありません。

収益性は超重要

また、購入する物件の“収益性”も非常に重要な審査項目です。収益性が高いという事は赤字になり辛いという事を意味しますから、より安定した返済が可能という印象を与えられます。さらに、ローンを組むのと同時に当該物件へ抵当権(返済が滞った際に競売に掛け、優先的に返済を受けられる)を設定しますので、収益性が高い=高額融資を受けやすいという狙いもあります。ただし、収益性が高くても高築年数、戸建てといった“高値で売却が難しそうな物件”に関しては、修繕や倒壊のリスクが高い・建物の価値(資産価値)が低いという理由から融資を受け辛いという側面もあります。

他のローンが与える影響

他の消費者機関でお金を借りており、万が一返済が滞ってしまった事ある場合、残念ですが審査は通りません。“消費者金融でキャッシングをしているだけでNG”というメガバンクもあり、その審査は非常に厳しいものとなっています。なお、“車のローン”がある場合、ローンがある事自体は問題ではありませんが、返済遅滞が無い事が大前提である事に加え、返済負担率割合に含まれる点に注意が必要です。
※返済負担割合とは、収入に対して毎月どのくらいの返済を行うのかを示した割合です、例えば、毎月の収入が35万円で、10万5千円を返済する場合、返済負担割合は30%となります。

10憶円を借り入れる方法

個人の副業で行う不動産投資であるのか、本格的な事業としての不動産投資であるのかで借入の審査基準は大きく異なります。個人の借入であればせいぜい1憶円~2億円が限度ですが、法人化や宅地建物取引業許可を取得する事により“副業から正式な事業”へとシフトアップする事で、借入限度額が大きく跳ね上がります。事業計画書をしっかりと作成する事、保有している資産が多い事等が条件とはなりますが、10億円超の借入も決して不可能ではありません。1戸目の物件では流石に難しいですが、最終的な目標として視野に入れてみてはいかがでしょうか。

結 論

バイクや車のローンはOK!ただし、返済負担割合に含まれるので満額融資されないケースがある
地銀や信金は属性よりも信頼性を重視する傾向
高利回りや築浅物件は融資を受けやすい