不動産投資で借り換えを行った場合の返済金額・金利を比較しました。

ローンの「借り換え」とは

メガバンクは、金利が非常に安い反面、とても厳しい審査基準を設けています。年収1,000万円前後＋大手企業勤めという高属性をもってしてようやく審査のステージに上がれる程厳しく、左記に該当したとしても絶対に審査が通るものでもありません。ですが、このステージに上がらずともメガバンクから融資を受けられる裏技があります。それが、ローンの“借り換え”です。現在あるローンを一括で別金融機関が肩代わりし、当該金融機関に今後は返済していく、というシステムです。

メガバンクor信金

借り換えのパターンとしては、①中堅銀行・消費者金融からメガバンクへ借り換え、②銀行（メガバンク含む）・消費者金融から地元の信用金庫へ借り換えの2つがほとんどです。 ①のパターンが最も多く、まずは比較的ローンの通り易い中堅処の銀行や消費者金融でローンを組み、数年後に金利の安いメガバンクへと借り換える方法です。また、意外かもしれませんが、②のパターンも多く、メガバンクよりも安い金利で貸し出しを行う信用金庫も存在しています。ただし、“地元密着型”というのが信用金庫の売りですので、余り馴染みの無い土地での借り換えでどこまで当該信用金庫が対応してくれるかは未知数とも言えます。基本的には①のパターンを視野に入れた上で進めるべきでしょう。

何故借り換えが可能なのか

銀行は何よりも債務不履行、つまりはローンの返済がなされない事を恐れています。如何に抵当権等の担保を取っていたとしても残債を全額回収出来るかは不透明ですし、手続きに余計な人件費や手間が掛かってしまいます。そのためメガバンクは特に審査が厳しく、実際に審査に通る方はほんの一握りであるのが現実です。しかし、「借り換え」であれば話は別です。実際に遅滞なくローンを返済していた事実さえあれば、審査の厳しいメガバンクであってもかなりハードルを下げた上で審査を行ってくれます。まずは、審査の緩い銀行でローンを組み、後で金利の安いメガバンクに乗り換えるのは戦略としても非常に有効な手であると言えるのです。

どのくらい変わるのか

仮に3,000万円を年利3％・35年ローンで組んだ場合をシミュレーションしてみましょう。

借入額	3,000万円
返済年数	35年
金利	3％
毎月の返済額	115,455円
最終的な返済額	48,491,124円

※元利均等返済の場合

何と1,850万円弱もの金利を支払う計算です。仮にこちらを5年間返済した時点で2％の金利で借り換えを行ったとすると以下の通りになります。

5年経過時残元金	27,384,719円
借り換え後の返済年数	30年
金利	2％
毎月の返済額	101,276円
最終的な返済額	（借り換え前） 6,927,300円 （借り換え後）36,459,265円 計43,386,565円

　　　　

このように、最終的な返済額が大きく減る上に、毎月の支出も1万円下げる事が可能になります。借入額の1％程度の手数料が掛かりますが、それ以上の成果があるのです。

金利交渉は可能か？

元利均等と元金返済どちらが得か

初めから借り換えを睨むのであれば、元利均等と元金均等返済どちらを選ぶべきなのか？という疑問が生じるかと存じます。まずは、5年経過時にどのくらいの支払が生じるのかについて見て行きたいと思います。

5年経過時の支払額

上記の例と同じく、3,000万円を年利3％・35年返済でローンを組んだと仮定します。

年経過時のシミュレーション

	元利均等返済	元金均等返済
残元金	27,384,719円	25,714,260円
支払った金利 （支払った合計額）	4,312,014円 （6,927,300円）	4,037,474円 （8,323,214円）
毎月の返済額	115,455円	146,429～ 135,893円
借り換えした場合の 最終的な返済額	43,386,565円	41,884,714円

このように、支払総額で見ると圧倒的に元金均等返済の方が安くなっています。しかしながら、5年経過時時点で支払った金利は30万円弱である事に加え、月々の返済金額も大きくなってしまうので、キャッシュフロー重視で行くのであれば元利均等返済の方が優れている事が分かります。

どちらを選ぶべき？

これが住宅ローンであれば、返済額が低い元金均等返済を選ぶのが一般的でしょう。しかしながら、浅い年の内に大きな費用を支出せねばならない元金均等返済は、“不動産投資”という観点で見た場合には優れているとは言えません。キャッシュフローが多い事はそれだけ安定した運営が行えますし、次の物件を購入するための資金ともなります。上記の例でいうと最終的には150万円の差が出ますが、個人的にはよりキャッシュが残りやすい元利均等返済を利用する事をお奨め致します。

結 論

借り換えならメガバンクも簡単に狙える！
場合によっては数百万円もお得に
キャッシュフロー重視なら元利均等返済がお奨め