家賃は大きくさがらない?客を離さない戦略的家賃設定

家賃の設定は近傍物件に沿って設定するのが一般的です。しかし、新築の場合や充実な設備を整えている場合には強気の家賃設定を行ってみても面白いです。家賃戦略に関する考え方について解説します。

家賃は大きくは下がらない

家賃設定の仕方や戦略を紹介

別ページでも解説させて頂きましたが、建物が古くなったとしても、事故や極端な劣化・災害の恐れ等が無い限り、家賃が短期間で大きく下がるという事はありません。より多くのキャピタルゲインを得るために、どのように家賃設定を行うべきなのか。不動産投資に於ける“戦略的な家賃設定”について解説致します。

家賃アップは繁忙期が基本

12月から翌年3月は、最も不動産の需要が上がる繁忙期になります。家賃アップを図るのであれば、この時期に行うのが一般的です。ただし、当たり前ではありますが、過度な賃上げを行うと入居者が集まりませんので2~3千円の値上げがベターです。また、近傍の同等の家屋がどのような家賃設定についてもしっかりと調査を行う必要があります。

管理会社にどこまで任せるか

逆に「家賃を下げれば入居が決まるかもしれない」というケースもあります。入居しようか悩んでいる方に対し、家賃をほんの少し下げてあげることで、入居を後押しするのです。その際に、わざわざオーナー側へ都度連絡を取っていては時間も掛かってしまいますし、せっかくのチャンスを逃してしまう可能性もあります。例えば3千円までなら自由に値下げしても良い、と言った形で管理会社にある程度任せてしまう事も必要です。ただし、完全に任せてしまうと、自身の思っている経営とかけ離れた運営をされてしまう可能性がありますので、最終決定は必ず自ら行うようにしましょう。

設備投資で付加価値

エアコンを設置して付加価値をつける

仮に月数千円の賃上げを行うのであれば、それに見合った設備を設置する事も必要です。例えば、ウォシュレットやカメラ付きのドアホンといった設備は2~3万円程で設置が可能ですので、簡単に出来る付加価値アップ法としてオススメです。また、エアコンや追い炊き機能、ディンプルキー等の設備も非常に人気が高いため、場合によっては月5千円アップしても入居が決まる可能性が十分にあります。さらに、設置費が掛かってしまいますが、アパート等の場合宅配ボックスを設置するという方法もあります。

入居率90%をキープする方法

入居率を上げる3つの方法とは

最新設備を整えるだけでは入居率アップには繋がりません。お金を掛けずに入居率を上げる方法はいくらでもあります。設備投資を整える前に、まずは以下の3項目について実践してみて下さい。

管理会社と良い関係を築く

管理会社の担当者と握手を交わす不動産投資者

営業力が強い、広告戦略に長けている、といった“腕の良い不動産管理会社”に頼むのは大前提ですが、不動産投資会社とより良い関係を築く事で入居率が上がる場合があります。というのも、不動産管理会社はいくつもの物件を抱えておりますので、入居者を優先的に紹介してくれるかどうかは同社のさじ加減であるのが現実です。また、オーナーが問題を起こすような物件は不動産屋もトラブルを恐れて中々入居者を紹介することが出来ません。ある程度の裁量を与える、ミスをしても極力怒らない、入居者が決まらなくても強く当たったりしない、といった広い心で付き合っていく必要があります。担当するスタッフへの感謝の気持ちを忘れず、契約が決まったらきちんと御礼を述べましょう。

清潔感を保つ

どんなに素晴らしい設備が整っていたとしても、室内や建物の周りが汚れていては意味がありません。入居者が入れ替わる際に必ずリフォームまでを行う必要はありませんが、ハウスクリーニングは必ず行うようにしましょう。また、内見の際には軽く掃除を行い、清潔感のある環境で迎えるようにして下さい。

入居者を限定する

入居者を予め限定した上で入居募集を行うのも集客戦略の一つです。例えば、アパートであったら“女性限定”“ペット可”“学生のみ”にする、といった具合です。同姓や同じ趣味思考の人が近くにいるというだけで、入居者は安心するものです。また、例えば女性のみに絞る事で内装を女性向けのもので統一出来る、入退去の際に大規模なリフォームを行わなくて済むといったメリットもあります。

まずは“お金を掛けずに”入居率のアップを狙ってみてはいかがでしょうか。

結 論

管理会社にはある程度の裁量を与えるのが〇
不動産投資会社とは上手く付き合いましょう
コンセプトを持つことで稼働率アップを