フルローンでインフレ対策!会社員の強みを生かす不動産投資

サラリーマンの強みは「フルローン」で不動産投資を始められる点です。自己資金ゼロの場合、運転資金がいくら掛かるかをしっかりとシミュレーションし、余裕をもって運用していく事が大切です。

Lesson5必要な自己資金は?

初めての不動産投資。自己資金はいくらあれば良い?

“不動産投資”と聞くと、とてつもない額の元手が必要なのでは?と考える方がほとんどではないでしょうか。
現に、「貯金が全然無いから…」という理由でフィルターを掛けてしまっている方が多く、セミナーや説明会・見学会等で最も多い質問は「いくらから始められるの?」といったものです。
不動産投資に掛かる初期費用はいくら必要なのか、またいくら用意すべきなのか等について解説したいと思います。

初期投資は購入額の5~7%

仲介手数料・登記費用・初期の設備投資等は、購入金額の5~7%が相場と言われておりますので、例えば3,500万円の物件であれば『245万円』が必要となる計算です。
これはローンの元金に関わらない部分のコストになりますので、購入金額+初期費用として、予め用意しておく事が望ましいでしょう。

フルローンでも出来れば300万円

上記の例ですと、初期投資として175万円~245万円が掛かる計算になりますが、購入後も不動産を維持管理するためには様々なコストが必要になります。
最も代表的な例で言うと、「退去時のリフォーム」はワンルームマンションでも10~15万円のコストが掛かり、敷金を預かっていたとしても足が出てしまう可能性があります。

全ての入居者が丸1年乃至は2年といった形で退去して頂ければ支出が予見出来ますが、入居者の30%は1年以内に退去してしまうと考えられておりますので、予期せぬ形でお金が必要になる事が多いのです。
そのため、頭金ゼロの「フルローン」を組めたとしても、余裕をもってプラス200万~300万円を見ておいた方が良いと考えます。

どのように借入すべきか

「頭金ってローンの合計の3割くらい必要なんじゃないの?」

これは半分本当で、半分嘘です。
3割程度入れた方が良いと言われているのは、収支と返済のバランスを見た時に、頭金を3割程度入れておくとプラスになり易く、銀行側もリスクが軽減されるため、お奨めされます。
しかし、金利が非常に安いという現状においては、現金を手元に置いておき、リスクに備える又は次の投資物件を睨むという手も考えられます。
どのように借入を行うべきなのか又は借入パターンがあるのか等についてまとめました。

ゼロから始めるならオーバーローンが必須

前述した通り、不動産価格の他、諸費用として5~7%が必要になります。
従って、元手をゼロで始めるのであれば不動産価格分の他、諸費用分を含めた融資を受けなければなりません。
もちろん、欲しい物件分でこれらの費用をローンだけで賄えるのであれば非常に良いですが、かなりの信用性が必要である事・厳しい審査が行われる事が予想されます。
もしも銀行ローンが難しそうであれば銀行+フリーローンといった別口での融資の検討も行ってみると良いでしょう。

「頭金を多く入れた方が良い」は嘘

頭金を入れておけば確かに返済は楽になりますが、金利が非常に安い事、日本円はインフレを続けている(価値が下がっている)事を鑑みると、フルローンを組めるほどの信用があるのであれば、現金預金を手元に資金を残し、万が一のトラブルに備えてリスクヘッジを図った方が良いと考えます。

もちろん頭金を多く入れておく事を批判する訳では無く、「運転資金がカツカツな状態」である事が最も危険な状態であるため、あらゆる事態に備えるためにも、無理をして頭金を入れる必要はないのです。
2戸目、3戸目と手を広げたい場合の初期費用としても使えますし、より安定して資産を増加させる契機にもなります。
いくらあれば運転資金として足りるか等をしっかりとリサーチ&シミュレーションし、余裕をもって資金を残しておくことが何よりも大切です。

結 論

不動産投資はローンさえ組めれば頭金ゼロから始められる!
諸費用として物件価格の5~7%が必要!
頭金よりも運営資金を多めに確保すべき!