100万円以上掛かる!?~不動産投資開始時に課される税金と税率

不動産取得税は固定資産評価額の4%となっているため、高額な不動産であればあるほど多くの税金が課されてしまいます。初年度に掛かる税金や毎年課される税金を予め知っておきましょう。

Risk5不動産取得時に掛かる税金

不動産取得時に必要な税金

不動産を所有していると、数々な種類の税金が掛かります。
今回は取得時及び毎年固定で掛かる登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」にフォーカスを当て、概要や税率等の詳細について解説したいと思います。

税金のフローチャート

不動産は、取得時から売却又は死亡時までで以下の通り税金が掛かります。

不動産取得から売却までのそれぞれに於ける税金

登録免許税は取得時(登記時)に納め、不動産取得税・固定資産税・都市計画税は都道府県税事務所若しくは市区町村役場から送られてくる納税書に基づき納付します。

登録免許税とは

不動産を誰が所有しているのかを第三者へ公示するための制度が「登記」です。
必ずしなければならないという物ではありませんが、自身の権利(所有権)を示す重要な手続きになりますので、実務上ほぼ100%の不動産取引で行われます。
この際に税金として納めるのが「登録免許税」です。

売買時の登録免許税
土地 不動産の価額の20/1000
※平成31年3月31日までは15/1000
建物 新築 登記官が認定した価額の3/1000(保存登記)
中古 不動産の価額の20/1000

不動産の価額とは

「不動産の価額」とは、市区町村が設定している“固定資産税評価額”の事で、毎年送られてくる納税書又は固定資産評価証明書を取得する事で確認する事が出来ます。
「登記官が認定した価額」とは、都道府県毎に定められた“新築建物課税標準価格認定基準表”の額の事を言います。
市区町村は、新築時はまだ固定資産の評価算定を行っていないので、都道府県毎の登記官が近傍建物の相場に応じて大体の目安を発表しているというわけです。
なお、この辺りの計算は全て不動産会社又は司法書士(登記の専門家)がしてくれますので、全く気にする必要はありません。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、文字通り不動産を取得した際に“都道府県”に納める税金です。
減税措置を受ける場合を除き特に申告は不要となっており、取得後6か月~1年の間に都道府県税事務所から届く通知書に基づき納める形になります。

不動産取得税の計算方法

取得した不動産(土地・建物)の固定資産税評価額 × 4% = 不動産取得税

上記計算式により算出された額が不動産取得税額となります。
ただし、特例により固定資産税評価額から一定金額が控除されますので、実際の計算だとこれよりも低くなります。
詳しくは都道府県税事務所より発表されている“軽減制度”をご確認ください。

東京都主税局「不動産に関する軽減制度」
http://www.tax.metro.tokyo.jp/common/genmen.html#kei03

固定資産税とは

固定資産税都市計画税は原則としてセットとなっている税金です。
本来は市区町村税ですが、一部の都市では都道府県税としても課せられます。
毎年1月1日現在の所有者に対して課され、取得した翌年以降に課税者より納付書が送付されてきます。
納付の方法は一括又は4回(6月30日・9月30日・12月27日・2月28日)を選択する事が可能です。

固定資産税の計算方法

固定資産税及び都市計画税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税 取得した不動産(土地・建物)の固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税 取得した不動産(土地・建物)の固定資産税評価額 × 0.3%

なお、軽減税率も設定されておりますが、そのほとんどが“居住用”となっているため、不動産投資に於いては「毎年1.7%」という認識で差し支えありません。

ケーススタディ

取得価額3,500万円(評価額が土地1,500万円・建物1,000万円)の中古マンションを購入した場合、取得時及び年次に以下の通り税金が掛かります。

登録免許税

(土地)1,500万円 × 15/1000 = 225,000円
(建物)1,000万円 × 20/1000 = 200,000円
取得時に掛かる登録免許税は425,000円

不動産取得税

(土地)1,500万円 × 3% = 450,000円※軽減税率適用
(建物)1,000万円 × 4% = 400,000円
取得後の翌年に支払う不動産取得税は850,000円

固定資産税・都市計画税

(土地・建物)2,500万円 × 1.7% = 425,000円
取得後1年目に支払う固定資産税及び都市計画税は425,000円

初年度 170万円
2年目以降
(毎年)
425,000円
※3年毎に評価替えを行い、原則として毎年下がっていく。

このように、初年度は特に多くの税金が掛かりますので、予め銀行と相談し、可能であれば税金分を含めた金額でローンを組むようにしましょう。

結 論

毎年納付書が送られてくるため、特に自身でアクションを起こす必要はナシ
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