流動性リスクを軽減する3つのポイントを徹底解説!

流動性リスクが不動産投資にどのような影響やデメリットを引き起こすのか、リスクヘッジのポイント等をまとめました。また、都市部と地方部又は構造によってどのようにリスクが変動するのか等についても解説します。

Risk6流動性リスクとは

不動産投資の流動性リスク

不動産は、財務会計上「固定資産」に分類されます。つまり、流動資産に比べて現金にし辛く、いざという時にすぐに処分する事が出来ません。
これを「流動性リスク」と言い、不動産で資産を所有する際の一つのデメリットと言われています。

現金化しにくい物件

物件の間取りや構造によっても流動性は変動します。詳しい理由は後述しますが、ファミリータイプや戸建ての場合は単身世帯に比べて需要が低いため、直ぐに買い手が見つからず流動性リスクが高い物件であると言えます。
また、単身世帯向けの一棟建てのアパートに関しましても、1戸辺りの需要は高くなっておりますが、不動産の価格がワンルームマンションに比べて高額である点を加味すると、全体的には流動性が低い物件であると考えます。

地方は更に売れにくい

地方物件は都市部に比べて買い手が中々見つからず、売りたい時にすぐ売れない可能性があります。
また、戸建て物件は「価格が安い上に利回りが高い」という事で比較的初め易い不動産投資ではありますが、いざ売りたい時に買い手が付かない事で安く買い叩かれてしまう危険性があります。
もちろんインカムゲインを睨んだ長期保有である事が前提となりますが、時世の変化や大きな地価下落に対応するためにも、流動性リスクは低いに越したことはありません。

流動性リスクが高い物件
物件種類 一戸建て > 一棟建てアパート > ワンルームマンション
物件所在地 地方部 > 都市部

“売れる物件”を狙うべき理由

“会社員の不動産投資”をコンセプトにしている当サイトでは、キャピタルゲイン(売却収益)よりもインカムゲイン(運用収益)狙いでの収益獲得を強くお奨めしてきました。
メインの仕事を持つ会社員の方の場合、日々のチャートに目を向ける時間が無く、売却収益狙いの投資はリスクが高すぎる為です。
では何故“売却時”を視野に入れる必要があるのでしょうか?理由は日本人口の著しい変化にあります。

人口推移で見る需要物件

日本では少子高齢化が進んでいるだけでなく、結婚しない方・子供を持たない家庭が増加している傾向にあります。
厚生労働省が平成27年に発表した「世帯数と世帯人員の状況」によると、2050年には何と42.5%もの世帯が単身となっているという驚きの予測となっており、物件次第では需要や流動性が低下してしまうというリスクが考えられます。

世帯構成の年代による推移のグラフ
厚生労働省「世帯数と世帯人員の状況」
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa15/index.html

つまり、運用収益で大きな利益を得たとしても、30年後の物件の価値によっては差し引きゼロになってしまう可能性がある上に、資産価値が下落する事により不動産投資のメリットの1つである「資産を残せる」という利点も薄れてしまうのです。

長期保有ならワンルーム一択だが…

これまでの話の流れですと「ワンルーム一択」という印象を受けるかもしれませんが、不動産投資は実はもっと奥が深くなっています。
ファミリー向け物件に未来は無いのか?と言われれば決してそんな事はありませんし、地方の物件だからといって一定の需要は必ず存在します。
将来の資産価値を加味した長期保有であれば“ワンルームマンション”、利回りが非常に良く5~10年程の短期高収益が狙える又は老後に住む予定である等の状況であれば“戸建て”、といったように将来的な展望を見据えた上で取得する事が大事です。

売れない=出口戦略が立たない

出口戦略とは、不動産投資をどのように終了させるかという事です。
例えば、耐用年数が残り25年のマンションであれば、当該残存期間に合わせたローンを組みインカムゲインを狙うのが一般的かと存じます。
これに加え「売却時にどのくらいの価値があるのか」というキャピタルゲインにまで着目する事が重要です。
つまり、仮に10年後に売却する事を考えているのであれば売却時の残存年数は15年となりますが、当該不動産を15年ローンで買う人はいるのか?という事までを考える必要があるのです。

出口戦略の例
現在の不動産価値 5,000万円
10年後の不動産価値 4,000万円
10年後の残存年数 15年

4,000万円を15年ローン”で買える層が存在するのかをしっかりと考察する!
また、ローンが通る高属性の人がどのくらいいるのかまでも考えましょう!

“売れない物件”の場合、余分な税金と維持費が掛かってしまう事を意味しますので、出口戦略が立たないばかりか、最終的局面で一気に赤字へと転落する危険性もあります。
「石橋を叩いて渡る」という諺にもある通り、売却時の状況までをも見据えた上で戦略を立て、リスクを最大限に減らす不動産投資を心がけましょう。

結 論

“地方の戸建て”は利回りが高いが流動性リスクも高い
将来の資産価値及びフットワークで選ぶならワンルームマンションがお奨め
売却時の需要とターゲットをきちんと見極めましょう