不動産投資の「空室リスク」の概要と回避方法について解説致します。

Risk1空室リスクとは？

空室リスクとは、文字通り“入居者が決まらず機会損失を被ってしまう事”を言います。
会社員の方が不動産投資を行う場合、どのように集客すべきなのか？、具体的にどのくらいの空室率又は稼働率であれば許容範囲なのか？等の気になる疑問について、シミュレーションを交えて解説したいと思います。

稼働率シミュレーション

例えば、以下のような物件があるとします。

取得価格	2,000万円
年間家賃収入	200万円
月々の返済	65,000円
年間の諸費用	20万円

表面利回り10％の一件非常に良物件であるように見えますが、稼働率（空室率）を考えると実質利回り・キャッシュフローは以下のように変化します。

稼働率	実質利回り	キャッシュフロー
100％	5.1％	+1,020,000円
80％	3.1％	+620,000円
60％	1.1％	+220,000円
40％	▲0.9％	▲180,000円

こちらの物件は稼働率が40％まで落ち込むと赤字が出てしまう事が分かります。

地方は稼働率50％以下が当たり前

稼働率40％なんてありえない！とお思いの方も多いかも知れませんが、地方の物件（特に戸建て）は入居者が半年決まらないという事もザラであり、決して珍しい話ではありません。
また、今回例に挙げた物件は表面利回り10％の比較的“良物件”と呼ばれるものを想定していますが、それでも稼働率が落ち込むと瞬く間に赤字となってしまうのです。

空室リスクが高い物件

等が所謂“空室リスクの高い物件”と言われています。
新築物件は人気が高いため入居者を集めやすいですが、アパート・新築マンション等の場合、全ての部屋が埋まらない事が十分にあり得ます。
また、過疎化が進んでいる地域では人口の減少に伴い空き家率が年々上昇している傾向にあり、空室リスクが高いと考えます。

更に戸建ての場合、1人暮らしの方に比べてファミリー層の絶対数が少ない上に一度入居すると長期間の賃貸となるケースがほとんどであるため、半年間以上入居者が決まらない事も決して珍しくありません。

間違った空室リスク回避

空室リスクを回避するために有効的な手段として、以下の対策が挙げられます。

これらは空室リスクに有効であると言われるセオリー対策法であり、もちろん全て理にかなった正しい方法です。
しかしながら、これらはあくまでも“守りの対策”であり、個人的にはお奨め出来ません。
物件には様々な特徴があり、それぞれにニーズというものがあります。立地が悪くとも高利回りが狙える掘り出し物の物件は日本に数多く眠っておりますし、リフォームやイノベーション等で多額の費用を掛けたとしてもその地域の入居者のニーズに必ずしもマッチするとは限りません。
つまり、これらは出来るだけ多くの人に気に入られるために無難な選択をしているに過ぎないのです。
空室リスクに目を背け、これらの良物件を見逃してしまっては非常に勿体ないですし、何よりも大きく儲ける事が出来なくなってしまいます。

最も大事なのは集客力

どんなにいい物件だとしても、どれだけ綺麗に維持管理しても、入居者を集める事が出来なければ意味がありません。
逆に入居者を集める事が可能であれば“立地の悪い物件であっても”“間取りが悪くても”常に稼働させ続けることが出来るのです。従って、まず初めに決めるべきなのはズバリ「入居者募集に強い」不動産投資会社を選ぶ事、これに尽きると考えます。

“いかに多くの入居者を集める事が出来るか”

これは不動産会社又は不動産投資会社によって大きく異なります。
販売戸数・管理室数・着工件数…選ぶべきポイントはいくつもありますが、空室リスクにフォーカスを当てるのであれば“入居率”で選ぶ事をお奨め致します。
入居率が高い不動産投資会社は、適正な賃料の設定や維持管理・ネットワークが豊富・広告のノウハウといったように高いレベルの集客が出来る会社であることを意味しますので、安心して任せる事が可能です。

攻めの対策でリスクヘッジ

守る事が必ずしもリスク回避に繋がるとは限りません。
例えば3,000万円の融資が受けられた場合、3,000万円の物件を1つ探すのが一般的かと思いますが、空室リスクを減らすのであれば1,500万円を2戸あるいは1,000万円を3戸といった形でリスク分散を図ってみても面白いです。
仮にいずれかで空室が生まれてしまっても、他の家賃収入でカバーする事が可能となります。
また、アパート1棟買いは初年度こそ空室が生まれやすい物件ですが、戸数が多いため最終的には安定して稼働させる事が出来ますので、比較的安価な中古アパートから初めてみるのも一つの手です。

保証を上手く活用しましょう

新築マンション・新築アパートの場合、万が一入居者が集まらなかった時のために「空室保証」が用意されています。
これは取得した物件の家賃の80～90％相当を保証するサービスで、アパート一棟を取得した初年度等の空室リスクが高い場面に適しています。
例えば4戸アパートの場合、その内の1戸が仮に1か月間入居者が決まらなかったとすると、当月の稼働率は75％となってしまうため、保証料を差し引いても保証を受けた方が良い計算になります。

安定を取るなら一括借上げ

一括借上げとは、不動産投資会社がマンションやアパートを一括で借上げ、自社の責任において入居者を募集する運用方法です。
つまりオーナーは管理費や諸費用等を差し引いた一定額を毎月受け取る事ができ、空室が生まれたとしてもそのリスクは不動産投資会社側が負うので、安心して運用する事が出来ます。

ただし、当該不動産投資会社に管理を必ず委託しなければならない事、家賃収入が下がる（満室時の85～90％）というデメリットがあるため、しっかりと検討した上で選択するようにしましょう。

一括借上げの罠と知っておくべきリスク

結 論

不動産投資会社は“入居率”で選ぶ！
地方物件は空室リスクが高い
自身での集客は副業では難しいのが現実