開業届で副業はバレる?知っておきたい必要書類と基礎知識

開始届・取得時の申告・登記・保険…。不動産投資を始めた初年度は何かと手続が多いので、あらかじめ必要書類や手続を確認しておきましょう。諸所申告の基礎知識等についても併せてご紹介しています。

不動産投資開始時に必要な手続&書類

不動産投資の際に必要な書類のイメージ

不動産投資会社・法務局・税務署・保険会社…
物件を取得した際には様々な手続が必要になり、また、書類も手続毎に異なります。当ページでは不動産投資を始める又は始めた際に必要な手続と用意するべき書類等について解説していきたいと思います。

物件取得時の契約と書類

収益用の不動産を取得する際には、不動産投資会社との売買契約及び銀行との金銭消費貸借契約(ローン契約)を締結するのが一般的です。また、新築の場合は名義登録、中古の場合には名義変更の登記手続を行う必要があります。

不動産投資会社に提出する書類
  • ・実印(認印可の場合も有)
  • ・印鑑証明書
  • ・所得証明書が2年分
    ※源泉徴収票や所得証明書・納税証明書等
  • ・住民票

の用意を求められる事がほとんどです。こちらは不動産投資会社によって異なりますので、予め確認しておきましょう。

法務局へ提出する書類
  • ・認印
  • ・住民票
  • ・司法書士への委任状
    ※委任する場合のみ必要

が必要です。自身で登記を行う方はほぼいらっしゃらないかと思われますので、こちらは不動産投資会社又は司法書士へ提出する形となります。

税務署及び都道府県税事務所

未だ収入が発生していない場合であっても、新たに事業を始めた際には事業を始めた1か月以内に「開業届」を提出しなければなりません。さらに、当該物件を管轄する都道府県税事務所に不動産を取得した旨を30日以内に申告する必要があります。

税務署への届出

不動産投資に拘らず、本業とは別に一定の収入が発生する場合には税務署へ申告する義務が生じます。税務署は事業を開始した事を把握出来ませんので、開業した旨を届け出なければなりません。具体的には、「開業届」に必要情報を記載した上で納税地(住所地)を管轄する税務署へ提出します。なお、開業届を提出したことで「勤め先にバレるのではないか?」という質問をよくいただきますが税務署から会社側へ何かしらの通知を行うことは絶対にありませんので、ご安心ください。

開業届の書式はこちら⇒国税庁「個人事業の開業届出」
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm
都道府県税事務所へ提出する書類

不動産を取得した初年度のみ当該不動産の所在する都道府県より「不動産取得税」が課されます。取得時の申告から2~4か月程度で納付書が送られてくるケースがほとんどですが、住所が変更されていたり、家屋の評価が完了していなかったり(新築等の場合)すると、送付が遅れる事があります。また、軽減税率を適用する場合には、60日以内にその旨を申告しなければなりません。都道府県によって取り扱いが異なりますので、詳しくは、当該不動産が所在する都道府県税事務所へお問い合わせください。

各種保険加入時

火災保険や地震保険に加入する際には、以下の書類が必要になります。

  • ・住宅の性能を証明する書類
    ※仕様書・住宅性能評価表・建築確認申請書等
  • ・登記事項全部証明書(登記簿謄本)
  • ・前契約があった場合はその保険証書

まずは保険の等級を決定するため、その家屋がどのような構造を備えているのかを確認する必要があります。(詳しくは「火災保険加入」をご覧ください。) また、保険の対象となる物件の登記簿謄本、前に保険に入っていたのであればその保険証書が必要になります。

管理会社との契約

不動産管理会社と管理委託契約を結ぶ場合、当該物件の情報が必要になります。基本的には「履歴事項全部証明書」「印鑑証明書」等が求められますが、場合によっては“コピーでも良い”“認印でOK(印鑑証明書不要)”という不動産管理会社もおりますので、事前に照会しておきましょう。また、管理も行っている不動産投資会社であれば、購入後そのまま書類不要で管理契約を締結可能というケースもあります。

税理士は付けるべきか

不動産投資での税理士の必要性

「税理士に頼むべきか?」という問いを良く目にしますが、一つの目安として“事業規模に当たるか否か”と考えられています。事業規模とは、文字通り不動産投資を副業では無く事業に匹敵する程度の規模を指しており、税務署は「戸建てであれば5戸以上、アパートやマンションであれば10室以上、駐車場であれば50台以上」が一つの基準にしています。不動産投資は初年度にまとまった経費(不動産取得税や設備投資等)が掛かる上に、いつ何が起こるか分かりませんので、出来るだけキャッシュを残しておくのが賢明です。したがって、個人的にはキャッシュに余裕のないうちは税理士に頼まず、自身で税務処理を行った方が良いと考えます。

自分で確定申告は出来る?

結論から申し上げますと、はじめのうちは数字や申告書を見慣れていないため、簡単では無いと思います。しかしながら、現在ではネット上に「確定申告のやり方」「参考書式」等が多く掲載されている上に、税務署側も記載の方法を細かく教えてくれますので、ひと昔に比べて難易度はグッと下がっています。慣れてさえしまえば税理士へ支払う報酬である10~15万円程度を毎年節約できることになりますので、是非チャレンジしてみてください。

必要書類まとめ

不動産投資会社&銀行 登記手続 税務署
・印鑑証明書
・所得証明書類
・身分証明書
・住民票
・住民票
・委任状
(委任する場合のみ)
・開業届
・青色申告申請書
都道府県税事務所 保険手続 管理会社
・不動産取得税申告書
・不動産売買契約書
・登記事項全部証明書
・構造が分かる書類
(建築確認書等)
・登記事項全部証明書
・登記事項全部証明書
・印鑑証明書

※上記はあくまで一例ですので、各社又は各庁に事前に確認するようにしてください。

結 論

まとめて用意することで効率化が図れる
税理士の介入は「事業規模」になったら
青色申告や軽減税率を受ける場合には提出期限に注意