経費になる?ならない?~不動産投資の税務知識

ほとんどの方は、初めて不動産投資の確定申告を行う際「これって経費になるの?」という疑問に必ず直面するかと思います。まずは収入と経費の定義や基礎的な知識を身に付け、適切な会計処理を行いましょう。

不動産投資で「経費」になるもの

不動産投資での経費を計算する女性

所得税は、文字通りその人の「所得」に応じて課されます。所得は得た収入から経費や控除分を差し引き算出され、経費や控除が多ければ多いほど支払う税金は少なく・還付額は増えていきます。まずは不動産投資に於ける“収入”と“経費になるもの”について解説したいと思います。

収入とは?

家を貸し出すと「家賃」「敷金」「礼金」「修繕費」等、様々な名目でお金を受取ります。このうち、収入に当たるものと当たらないものがありますので、まずはその違いについて知っておきましょう。

収入に当たるもの

不動産投資の収入の筆頭とも言える「家賃」は、収入として計上します。また、敷金や保証金・礼金等の名目で受け取った金銭のうち“返還を要さないもの”も収入に該当し、例えば礼金であれば受け取った時点で収入となり、債務不履行(家賃が支払われない)等で敷金から未払家賃を充当する場合には充当した時点で収入となります。さらに、更新料や事務手数料、共益費(共用スペースの電気代等)、管理費等の名目で受け取ったお金も収入に当たります。

収入に当たらないもの

お金を受取ったが「返済を要するもの」については収入には当たりません。例えば、敷金は全額返済するのが原則であるため、家賃の未払いがあった・原状回復に費用を要するといった事由が無い限りは収入に該当しません。

【収入まとめ】

収入に当たるもの 収入に当たらないもの
・家賃
・礼金
・返済不要の保証金
・更新料や事務手数料
・共益費や管理費
・返済する敷金や保証金
(※家賃に充当した時点で収入となる。)

経費について

経費とは、当該事業を行うために要したお金の事を言います。そのため“事業に関係する費用”である必要があり、関連性が乏しい経費は税務署から経費と認められない事もあります。基本的には、この考え方から外れなければ大きな齟齬は生まれませんが、中には「これは経費になるの?」といったものも存在します。不動産投資に於いて“経費に当たるもの”と“当たらないもの”を具体的に挙げていきたいと思います。

経費になるもの

毎年掛かる固定資産税や都市計画税、取得時に掛かった登録免許税や不動産取得税・印紙税等の税金関係は原則として経費になります。また、保険料や維持管理費、マンションの場合は修繕積立金といった毎月固定で掛かる費用も経費に当たり、退去後に掛かった修繕費等もこれに含まれます。さらに、物件を取得する「前」に掛かった費用、例えばセミナーへの参加費や交通費・書籍代等も経費計上する事が可能です。その他、高額に及びやすいものですと「借入金利」「減価償却費」「接待交際費」等も経費の筆頭として挙げられます。

経費にならないもの

前述した通り「事業に関係しないもの」は基本的には経費となりませんので、例えばプライベートな飲食費や交通費は計上不可です。また、スーツ等の「衣類関係」ですが、不動産投資の場合には原則として認められません。ただし、管理を自身で行っており、掃除や保守点検の際に用いる「作業着等」であれば経費となる可能性があります。

一定条件で認められるもの

車やパソコンも、一定の条件を満たせば経費にする事が可能です。ただし、これらはプライベートとの切り分けが難しいので、実際に100%認められるのは難しいでしょう。(もちろん“プライベートでは一切使っていない”という場合には100%経費として計上できる余地がありますが…) そのため、一部を経費として計上する場合「どのくらい使ったのか」をしっかりと証明出来るようにしておいてください。また、計上する割合を個人で判断するのはやや難しいかと思われますので、事前に不動産投資会社の担当者や税理士に相談することを強くお奨め致します。

【経費まとめ】

経費になるもの 経費にならないもの 一定条件で認められるもの
・税金関係
・保険料関係
・修繕費や管理費等
・支払った金利
・減価償却費
・飲食費や交際費
・開業費(セミナー参加費や書籍代)
・事業に関係のない飲食費や備品
・生活費等
・スーツ等の衣類
・パソコン
・車(ガソリン代等)

書類の保管期間

書類の保管期間はどれくらい?

収支の根拠となる領収書や請求書はどのくらいの期間保管しておけば良いのでしょうか。
以前は白色申告かつ事業所得が300万円以下の個人事業主は領収書等の保存期間がありませんでしたが、2014年に所得税法が改正され5年間の保存が義務付けられるようになりました。
ただし、青色申告かつ300万円以上の場合には保存期間が7年とされておりますので気を付けましょう。また、法人の場合も同様に会社法で作成日又は受領日から7年間の保存義務がありますので、個人・法人共に基本的には7年間保存しておくようにしておきましょう。

【領収書等の保管期間まとめ】

個人 白色申告 5年
青色申告 (300万円以下)5年
(300万円超)7年
法人 7年
結 論

当たり前だが事業以外の費用は経費にならない
一部経費化を行う場合は事前に専門家に相談
領収書関係は念のため7年間保存しましょう