委託?それとも自主管理?両者の違いを徹底解説!

不動産の管理を委託すると月1~2万円のコストが掛かります。副業で不動産投資を行う場合には委託が原則ですが、もし自身で行う事となった場合にはどのような業務を行うのでしょうか。「管理業務」についてまとめました。

不動産の「管理」とは?

不動産投資を自分で管理する男性

不動産投資でよく聞く「管理」とは、一体どのような業務になるのでしょうか。普段不動産管理会社はどのような業務を行っているのか?自主管理でコストカットを図る事は可能なのか?手数料はどのくらい?といった気になる疑問についてまとめました。

マネジメント&メンテナンス

不動産管理業務を大きく分けると“プロパティマネジメント(PM)”と“ビルメンテナンス(BM)”に分ける事が出来ます。プロパティマネジメントとは、日々の点検や設備管理に加え、家賃の入金確認やリフォームの手配、入居者の募集や問い合わせ対応等の業務を指します。さらに、賃料の見直しや入居者募集要項・キャンペーン等の提案もPM業務に含まれ、「不動産収益を増やすための経営代行」といった側面を併せ持っており、所謂“不動産投資会社”がこれに当たると考えます。一方、ビルメンテナンス業務は文字通り日々の清掃や修繕・工事等の事を言い、不動産管理会社が自ら行うケースもあれば、清掃会社や各々の専門業者へ再委託するケース等様々です。委託管理か自主管理かの選択を行う際は、この両面の業務内容をしっかりと勘案し、“手間”“自分で行えるのか”“コストパフォーマンス”等を総合的に見て判断する必要があります。

自分で不動産を管理するメリット

最終的には家賃収入で生活する…
不動産投資を始める時に誰もが見る夢ではないでしょうか。家賃収入のみで生計を立てるのであれば、コストカットのためにも、不動産管理会社へ委託している“管理業務”を自身で行う事が望ましいです。不動産管理の具体的な業務内容について解説して行きます。

管理会社が行っている業務

・入居者の募集
・家賃の受領・回収・催告
・共用設備の管理やメンテナンス
・入居者からの問い合わせ対応
・リフォームや設備修理の手配

上記は不動産管理会社又は不動産投資会社が実際に日々行っている業務の一例です。不動産の管理を委託する場合、家賃については原則として入居者⇒不動産管理会社へ振込みという流れを採るため、万が一未払いや滞納があった際は即時入居者へ催告を行います。共用設備の管理は、例えば廊下の蛍光灯が切れてしまった際に取り換える、エレベーターの定期メンテナンス、物件内外の掃除等が挙げられます。また、入居者の募集に関しましても慣れるまでは非常に大変であり、自身で募集要項(入居条件)を考案し、仲介業者とすり合わせを行わなければなりません。

「入居者対応」がネック

会社員の方が管理を行う場合、最もネックになるのが入居者からの問い合わせかと思われます。日々の問い合わせはもちろん、災害や急な設備トラブル時には、すぐに修理・リフォームの手配を行わなければなりません。会社内でそれらの業務が可能であれば問題ありませんが、そこまで自由な会社はそう多くは無く、大抵の場合はこっそりと対応せざるを得ないでしょう。現在の環境に照らし合わせ、予め自身で行う事が出来るのかを是非イメージしてみて下さい。

不動産管理チェック項目

リフォーム会社・修理会社の確保及び契約

募集要項の考案・契約条件の作成

入居者からの問い合わせが合った際の対応スキーム作成

清掃・設備チェックのスケジュール考案

家賃の振込先の確保

手数料をカット出来る魅力

自主管理でお得になる手数料

不動産管理会社の手数料は1戸辺り10,000円~20,000円が相場となっています。基本的には不動産価格に比例して管理費も上がるというイメージで差し支えありません。階数が多ければ多いほど、日々の清掃やエレベーターのメンテナンスに手間が掛かりますので、管理がより大変なためです。

※詳しい手数料は「管理会社の役割・手数料」をご覧ください。

仮に毎月10,000円を管理会社に支払う場合、その費用は年間で100,000円、20年運用したとすると240万円もの費用を支払う計算になります。自主管理を選択する事でこの管理費が丸々カット出来るため、最終的にはキャッシュフローを残す事へと繋がります。

管理費は高いのか

月10,000円の管理費を高いと見るか安いと見るかは人それぞれかと存じますが、個人的には安いと考えています。1戸辺りに掛ける時間は月10時間程度と推定しますが、これと同等の業務を自分で行おうとするならば恐らく20~30時間は掛かってしまうでしょう。時給換算すると、1時間350~500円で行うようなものですので、はっきり申し上げて本業をその分頑張った方が遥かに稼げます。また、物件が空室となってしまった際、直ぐに入居者を確保出来るという点も管理会社を利用するメリットです。うまく入居者を集める事が出来ず、数か月間空室が続いてしまうと、最悪の場合には赤字域に突入する事もあります。長期期間での支払い合計を考えると決して安いとは言えませんが、それ以上の効果が得られるのです。

ワンルームは管理し易い

結論から申し上げますと、6戸以上のアパートの管理は副業では難しいでしょう。自宅のすぐそばであれば辛うじて可能かもしれませんが、地方部で運用しているのであればまず不可能です。理由としては、問い合わせやトラブルに迅速に対応出来ないためです。入居者6人(世帯)が一気に問い合わせを行うという可能性は低いですが、それでも1日に2回、3回と立て続けに連絡が入る事は十分にあり得ますので、会社員をしながらですと非常に煩雑な業務となる事は間違いありません。仮に管理までを自身で挑戦したいとお考えであれば自宅近くのワンルームマンションがお奨めです。理由として、契約者が原則として1人(世帯)であり意思疎通が取りやすい事、マンションであれば大きな修繕やトラブルに発展し辛い事等が挙げられます。また、清掃や設備管理をマンション組合がまとめて委託している場合には、管理費のみを支払えばメンテナンス系の管理は全て向こうで行ってくれるため、非常に楽です。物件を選ぶ際に“管理のし易さ”を視野に入れてみるのも一つの手と言えるでしょう。

結 論

業務内容から考えると管理費は安い
アパートレベルになると自主管理は難しい
自主管理ならワンルームがお奨め