民泊運営に最適?一戸建てでの不動産投資の魅力

一戸建ては、ワンルームマンションに比べて需要が低く、不動産投資の中でも運用が難しい事で知られています。しかし、民泊が解放された事で、運用次第では高い収益を見込める良物件へと変化しているというメリットもあります。

一戸建てが会社員に向かない理由

帰宅する会社員

マンション、アパート、ビル、シェアハウス…
様々な種類の不動産投資がありますが、個人的には“一戸建て(一軒家)”での運用が最も難しいと考えています。マンションにも言える事ですが、ファミリータイプの物件は空室率が比較的高くなりやすく、不動産投資の醍醐味である“長期に亘って安定した収益を得られる”という利点を一つ失ってしまうためです。しかし、しっかりと戦略を立てて運用すれば、非常に高い収益を狙う事が出来るのも一戸建ての強みです。メリットやデメリットをはじめ、どのような人に向いているのか、どのような戦略を採るのが良いのか等について解説していきたいと思います。

ファミリー向け物件は需要減

冒頭でも触れましたが、まず“需要が低い”と言う点がネックとなります。総務省統計局のデータによると、4人以上の世帯は年々減少を続けており、5人以上の世帯は全体の僅か10%に満たない数値です。

総務省統計局「世帯の状況」
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2005/kihon1/00/04.html

一方で、一人暮らし又は夫婦のみの世帯は増加傾向にあり、「ワンルームマンションの需要増・ファミリータイプの需要減」は避けられないでしょう。しかしながら、決して入居者がいないわけではありませんし、平均居住年数5年以上という長期入居を見込めるのも一戸建て不動産の魅力です。物件価額が低いため最高利回りはマンションを大きく上回り、上手く運用出来れば年間50~100万円以上のキャッシュフローを生み出すポテンシャルを秘めています。

脆弱である点に注意

基本的に一戸建ては「木造」という構造の建築物になります。これは文字通り、“木”を主体に利用した建物で、材料が安価である反面、耐震・耐火性能はマンションのRC造り(鉄筋コンクリート)に比べて低いです。つまり、地震・台風・津波といった災害、不慮の火災等にはめっぽう弱く、しっかりとリスクヘッジしておく必要があります。対策方法としては「火災保険」「地震保険」が一般的ですが、地震保険は火災保険の設定額の50%が限度となるため、建物を立て直すだけの保障は得られないケースがほとんどです。さらに、木やコンクリート・プラスチックまでをも食べてしまうという「シロアリ」は、木造建築物にとって脅威という他ありません。早めの駆除と定期的なメンテナンスが重要となります。

狙うべき一戸建ての3つポイント

一戸建ては原則として「土地+建物」を購入する形になります。つまり、建物代よりも土地価額に占めるウエイトが大きく、古い物件をそのまま利用しても赤字になってしまうケースがあるのです。東京都の2018年の平均基準地価は1坪辺り314万1434円となっておりますので、10坪の一戸建てを購入するのであれば最低でも土地3,000万円+建物代が必要になってしまい、必然的に利回りは低くなります。また、そもそもファミリー層が少なければ意味がありませんので、いずれにせよ都内は避けた方が賢明でしょう。(47都道府県中1位)ファミリー層を狙うのであれば近くに小学校や中学校が多い、というのも稼働率を上げる大きなポイントとなります。先ほど、災害対策として“保険”を挙げさせて頂きましたが、そもそも災害が少ない地域や天候や環境(雪や潮風等)による物件の痛みが少ないエリアを狙う等も非常に重要です

メリット・デメリットまとめ
メリット デメリット
将来的に土地が残る
利回りが高い
民泊に向いている
長期入居の可能性が高い
稼働率が低い
災害に弱い
土地の価格が高い
耐用年数が少ない
狙うべき物件のポイント
①土地代金が安い物件を狙う
・政令指定都市から電車で10分程度
・都内は地価が高いため利回りが低い
②ファミリー層が多い地域
・直近の人口統計をチェックする
・小学校や中学校がある等
③ネガティブ要素の排除
・地震が少ない地域を狙う
・シロアリはいないか

趣味を生かした不動産投資

一戸建ての不動産投資はDIY好きにお勧め

一戸建てを使った不動産投資であれば古い建物を安く購入し、自身でリフォームするという「ボロ家投資」もお奨めです。DIYが好きという方は趣味感覚でコツコツとリフォームを楽しめ、最終的には売却又は収益物件として活用出来ると言う一石二鳥の不動産投資と言えます。もちろんリフォーム会社に頼んでも問題ありませんが、自身で行う事が出来れば200~300万円のコストカットになりますので、技術を持っている方は是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか。ただし、始める際には以下の点を留意する必要があります。

プロ並みのテクニックが必要

貸し出すのであれば問題ありませんが、キャピタルゲイン目的の売却であれば、リフォームの仕上がりは非常に重要になります。現状渡しが原則の不動産取引ですが、万が一家に不備(隠れた瑕疵)があった場合、後々のトラブルへと発展しかねません。プロ又はそれと同等で仕上げられる自信があれば問題ありませんが、そうでない場合にはリフォーム会社に素直にお願いしてしまった方が良いでしょう。

シロアリの駆除

古い木造家屋で最も懸念されるのが「シロアリ」です。木材が大好物のシロアリは、一度住み着いてしまうと、柱・梁・床・基礎と言った家屋の根幹部分を隅々まで食い荒らし、倒壊リスクや家屋の損傷を高めてしまいます。また、表面から見てシロアリが確認出来なくても、普段目に入らない床下・天井・柱の中等に潜んでいる可能性は十分に考えられます。数万円程度のコストが掛かってしまいますが、念のため駆除業者の診断を受けておく事が望ましいです。

民泊用としての活用

民泊を始めるなら、一戸建ては最もお奨め出来る物件です。ファミリータイプであれば1泊辺りの宿泊費相場は2~2.5万円と非常に高いため、フル稼働できれば一気に物件代を回収できるほどの爆発力を秘めています。ただし、民泊新法に基づく営業届出の場合、宿泊させられる日数は年間180日が限度であるため、利回りを計算する際には注意する必要があります。

集客・管理は代行会社へ丸投げでOK

Airbnbを始めとした“民泊代行サービス”を活用する事で、自身が管理を行わなくても収益を得る事が可能です。民泊代行会社を利用する場合、サイトからの集客はもちろん、チェックアウト後の掃除は保全や宿泊費の決済までを行ってくれるので、非常に利便性に優れています。ただし、売上の20~25%が民泊代行会社への報酬となりますので、運営コストは高いと言えるでしょう。

ターゲット層を定める事が大事

民泊を始めるのであれば、京都や北海道といった外国人に人気のエリアを狙うのがお奨めです。海外からの旅行の場合、家族や大人数である事が多いため、ファミリー向けの家屋は非常に高い需要があります。また、ボロ屋であっても日本家屋というだけで喜ぶ外国の方も多くいらっしゃる上に、一度訪日されると1週間以上の長期滞在となるケースも珍しくありません。まずは、“狙うターゲット層”をしっかりと定め、物件を選ぶ事が重要です。

結 論

一戸建ては、需要は低いが利回りが高い
一度入居すれば平均5年以上の稼働を見込める
民泊用として運用するのもアリ!ただし、場所とターゲット層はしっかりと考えましょう