民泊で高利回りも?リゾート施設への不動産投資

リゾートマンションへは現在狙い目の不動産投資と言えますが、詐欺やお手盛り物件の温床ともなっているため、購入の際はしっかりと精査する必要があります。同投資法の利回りやリスク等について解説します。

民泊で再注目?リゾート施設への投資

ゴルフ場の近い物件への投資

バブル期に一世を風靡した“リゾート施設”を対象にした不動産投資ですが、民泊新法が施行された事で再び注目を浴びています。どのくらいの利回りが見込めるのか、狙い目な不動産の情報等について解説したいと思います。

リゾート施設・別荘の種類

大きく分けますと“スキー”“ゴルフ”“サーフィン”といったスポーツエリアが近い物件、海や山といった自然が楽しめる物件、温泉や観光といった娯楽が楽しめる物件の3つに分けられます。80年代後半から90年代前半に掛けてスキーが大流行した事で、スキー場の近くには宿泊用の多くのリゾートマンションが建設され、高額であるにも関わらず、多くの方がこぞって投資を行いました。しかし、バブルが弾けた上にスキーブームが去った事で、現在ではピーク時の1/10~1/20以下の価格にまで下がっているのが現状です。メジャーなリゾートエリアですと、軽井沢・那須・箱根といった避暑地から、熱海・草津・伊豆等の温泉地域、ウインタースポーツでは苗場・塩沢等のスキー場が有名です。

上手く回せれば高利回り

インカムゲインを得つつ、老後はリゾート地の別荘で過ごす…
そんな夢を見させてくれるリゾート投資ですが、実際にはどのくらいの利回りを得る事が出来るのでしょうか。 実際に売りに出ている物件を基に計算してみます。

スキー場近くのリゾートマンションのケース
スキー場近くのリゾートマンション
価格 200万円
築年数 32年
民泊収益 36万円
想定利回り(民泊) 18.0%
管理費(年間) 18万円

上記は、スキーブームが来た際に建てられたマンションですが、やはりスキー場が近い事もあり、冬は一定の需要を見込む事が可能です。民泊新法によって合法で貸し出す事が出来るようになったため、12,000円で30日貸し出す事を見込むと、表面利回りは何と18%にも及びます。しかしながら、年間の管理費や税金、民泊代行会社への支払を考えると残念ながらキャッシュフローはほぼ増えません。

温泉付きマンション
温泉付きマンション
価格 330万円
築年数 27年
想定年間家賃 66万円
想定利回り 20.0%
管理費(年間) 12万円

こちらも表面利回り20%の高利回りの物件です。耐用年数もたっぷり残っているため、収益が得られそうな物件に見えます。しかし、最寄り駅から2km以上離れている事で入居率が著しく悪く、民泊としての利用も期待薄です。実質的な利回りは良くて数%、悪ければ赤字も考えられる物件と言えます。

ゴルフ場近くのリゾートマンション
ゴルフ場近くのリゾートマンション
価格 370万円
築年数 36年
想定年間家賃 48万円
想定利回り(民泊) 12.9%
管理費(年間) 12万円
宿泊の目的がゴルフとなる事が予想される事から、スキーよりも長めの「12,000円×40日」を想定した場合の収益です。ゴルフを楽しむ若者も増えているので、民泊とゴルフは中々相性が良いようにも思えます。一方で、ゴルフ人口は年々減少を続けているため、今後の需要次第でどう転ぶかが決まる物件と言えるでしょう。

ブームで投資は危険

リゾート施設投資の詐欺に注意

ご覧の通り、かなりの高利回り物件が並んでおり、一見すると狙い目な不動産投資であるように感じます。確かに、民泊の登場により一筋の光が見えた投資ではありますが、管理費が高い・家賃そのものが低い・民泊代行会社への報酬等を考えると、実はキャッシュはほとんど増えないのが現状です。“老後に住む”という選択肢もありますが、現在既に築30~40年の物件が多いため将来住めるかどうかが不明であり、不動産投資の対象としては正直お奨め出来ません。スキーが好き、ゴルフが好き、サーフィンが好き、といった「趣味を行う際の宿泊場所」として利用しつつ、民泊等で初期投資を回収していくのがベターでしょう。

詐欺の温床にも

1970~90年代に流行した「リゾート投資」ですが、詐欺の温床となった歴史があり、現代に於いてもなお一定の被害が確認されています。全く価値の無い土地を“リゾート計画があり将来価値が上がる”“次世代の別荘地として人気が高い”と言葉巧みに誘導し、購入を促す手口が一般的ですが、取引の実体があるため、詐欺としては立件出来ないのが現実です。

大洋村の事例

茨城県の大洋村(現在は鉾田市)では、“サラリーマンでも買える別荘”として300万円以下の建物が多く販売されました。CMでも大々的に宣伝され、別荘地や投資物件として会社員の方を中心に大変な人気があったようです。第二の避暑地として人が集まる事が期待されましたが、バブルが弾けたことにより物件価格は大暴落。現在では数十万円で購入出来る家もあるため、老後の住まいとして移住する人も多くなっているようです。

沖縄リゾート投資の罠

「沖縄の高級別荘を格安で所有しませんか?」
「20年間家賃を保証します。」
とった触れ込みで購入者を募りながら、販売直後にわざと倒産させ、家賃を保証しないという投資詐欺です。また、土地が所有権では無く借地権であり、毎月借地代を請求されてしまい、説明された利回りを大きく下回るという手口も確認されています。最近では海外リゾートや太陽光発電と別荘を絡めたリゾート投資詐欺が増えて来ている傾向にありますので、販売元は信頼出来るのかどうかを必ず調査するようにしましょう。

結 論

不動産価格が安くても管理費でマイナスに
民泊でどれだけ運用出来るかがカギ
詐欺も多いため購入の際は要注意