一瞬で数百万円も可能!?“売る”目的での不動産投資の魅力

「安く仕入れて高く売る」という不動産投資は、キャッシュを一瞬にして増やす事が可能ですが、自己資本が必要・高い知識を要するという事から、難易度が高い投資方法です。

短期で得る不動産売却収益

ボロ家のリノベーション

「ボロ家投資」という言葉を耳にした事はないでしょうか?
ボロ家投資とは、文字通り地方で空き家となっている一軒家を土地ごと買取り、自身又はリフォーム業者の手でピカピカにリフォーム・イノベーションし、第三者に売却するという不動産投資手法です。ボロ家投資を始めとした“短期所有での不動産売却益”のメリット・デメリット・リスク等について解説して行きたいと思います。

短期売買のメリット

短期売買の強みは、短い期間で大きな利益を狙えるという点です。また、ケースによっては税金をはじめとした多くのコストをカット出来ると言う利点もあり、少ない資金でハイリターンを狙える不動産投資と言えるでしょう。

数か月で数百万の利益が出る事も

もちろん物件によるのですが、時には数百万円のキャピタルゲインを一瞬で得る事もあります。例えば、1,000万円で仕入れた中古の戸建てを200万円掛けてフルリフォームし、1,500万円で売却するといったケースです。この場合、不動産屋の仲介手数料を始めとした様々な諸費用を差し引いても200万円以上の利益が出るため、資産の増加スピードを一気に加速させることが出来ます。

中間省略登記で節税

既に買い手が見つかっている場合等、所有権移転登記を省力(中間省略登記)し、節税を図る事が可能です。例えば「○○の物件が欲しいから探して欲しい」といった依頼を知人から受けたケースが考えられます。ただし、不動産売買を仲介する形となるため宅建業に当たる(許可が必要)可能性がある点にはくれぐれも注意しましょう。また、不動産取引に於いて登記が無いという事は丸裸であるのと同義であり、詐欺や不実登記といった危険があります。検討の際は必ず専門家を交えしっかりとリスクヘッジを行ってください。

短期売買のデメリット

収益面では非常に魅力的な短期売買の不動産投資ですが、当然リスクも高くなっています。具体的なデメリットやリスクは以下の通りです。

融資が期待出来ない

地方の安い物件は担保価値が低く、銀行は融資に消極的であり、ローンを組める可能性は薄いです。始めるのであれば自己資金として出来れば1,000万円は確保したいところであり、やや敷居が高い不動産投資法と言えます。

ライバルが多い

良物件を安く取得し短い期間でキャピタルゲインを狙う方法は、不動産会社が良く用いる手法です。また、“ボロ家投資”が流行った事で目ぼしい物件は既に抑えられてしまっており、良物件が少ない上に新たな物件を狙っているライバルも多いのが現状です。目ぼしい物件を見つけたのに他者に抑えられてしまった、というケースは十分に考えられます。

とにかく難易度が高い

良物件を見つけるだけでなく、リフォームの手配、売却の手配や募集、仲介不動産会社の確保等、不動産売買のスキームや習慣を全て把握しておく必要がありますので、一言で言ってしまえば「難易度が高い」です。多くのノウハウを要するため、初めての不動産投資であればお奨め出来ない手法と言えます。

狙うべき物件

仕入れた物件を高く売るには、やはり「利回り」が重要です。つまり、どれだけ高家賃で貸し出す事が出来るかが重要であり、如何に付加価値を付けるかが高額売却のカギとなります。一般的に、以下に当てはまる物件は高利回りを得やすい物件であるため、狙い目であると言えるでしょう。

利便性が高い

駅から近い(徒歩10分以内)、国道や県道・駐車場に近いといった「利便性」は、高家賃を得るために欠かせないポイントです。どんなに素晴らしい物件であっても、利便性が悪いと言うだけで入居者が集まらず家賃を下げざるを得なくなってしまいます。

デザイン性を重視

個性的な物件は入居者の幅を狭めてしまう可能性がありますが、高家賃も得やすいです。余りにも責めたデザインですと買い手が付かない恐れがありますが、「オシャレ」な物件は若者に需要が高く、それだけで付加価値が高まります。

設備が充実している

防犯カメラ・電子キー等は、リフォーム段階で設置してしまえば比較的安価ですむ設備ですが、これだけで月数千円の家賃アップを狙う事が出来ます。また、浴室内にテレビを設置する、ウォシュレットを標準装備するといった生活に欠かせない場所の設備を手厚くしてみるというのも一つの手です。

会社員には不向き

短期売買を勧められない人とは

サラリーマン・OLの方の強みは「融資を受けられる事」です。場合によっては自己資金ゼロのフルローンで始められますので、自分の信用を基盤に資産形成が出来る点が最大の魅力と言っても過言ではありません。ある程度の自己資金が必要な当投資方法では、この魅力が無くなってしまうので、原則として会社員の方には向かないと個人的には思います。また、物件情報に常にアンテナを張り続け、良い物件があれば積極的に検証していかなければなりませんので、“副業”として行うにはあまりにも不向きと言えます。まずは比較的堅い不動産から始め、不動産取引のノウハウが身についてから始めるのが賢明でしょう。

結 論

高い収益は魅力だがリスクも高い
難易度が高く、会社員には不向き
まとまった自己資金が必要