テナント物件が抱えるリスクとメリットを徹底解説!

7%~の高い利回りが見込める物件が多いテナント物件ですが、予期せぬ火災や事故により、大きなコストが発生する可能性があり、不動産投資の中でもリスクが高いジャンルになります。同投資の特徴についてまとめました。

テナント運用での不動産投資

テナント・店舗用の不動産ももちろん不動産投資の対象となります。特徴としては、以下の傾向が見られます。

高利回りである事が多い

下記は実際に売りに出されているテナントビルの一例です。

オフィス用物件
オフィス用物件
価格 1億2000万円
築年数 35年
想定年間家賃 900万円
利回り 7.5%
階数 3階建て
居住スペース付き物件(1階がテナント)
居住スペース付き物件
価格 3500万円
築年数 47年
想定年間家賃 288万円
利回り 8.2%
階数 2階建て
コンビニ向け物件
コンビニ向け物件
価格 3億7000万円
築年数 2年
想定年間家賃 2640万円
利回り 7.0%
階数 1階建て

ご覧の通り、いずれも7%~の高い利回りが見込める物件ばかりになっており、入居者さえ絶えなければマンション投資以上のインカムゲインを得る事が可能です。また、テナント物件には“保証金”という独自の制度があります。賃貸する際に預かる“敷金”と性質は同じで、退去時の補修費用や家賃滞納時の補填等に使われます。物件によっても異なりますが、家賃の3~10か月分を預かるため、利回り以上の大きなキャッシュ増加をもたらす可能性も十分に考えられます。

※保証金と敷金の違いは?※
敷金は、主に住居用家屋の原状回復費用(修繕費)を補填する目的で預かるお金であるため、修繕が軽微であれば敷金は返還されます。保証金は、主にテナント用物件を賃貸する際に預けるお金の事で、原状回復や家賃滞納時の補填といった目的で預かります。保証金の場合、契約時に「〇か月償却」といった形で返還されないお金を予め定めている場合があります。
(例)家賃50万円・保証金500万円(10か月分)で3か月償却の場合、150万円については、補填の有無に関わらず返済不要となります。

入居率が低い

全ての物件に言えることではありますが、テナント用物件の場合は特に稼働率が重要になります。1か月辺り数十万円から数百万円の家賃が発生するのですから、入居者の空きは極力避けねばなりません。しかしながら、商業地域の人気エリア以外だと数か月入居者が決まらないのは当たり前で、場合によっては6か月以上空き物件となっている事も珍しく無いのが現実です。

莫大な修繕費

スタッフ・利用者・業者… 不特定多数の人が出入りするテナント・店舗用物件では、居住用に比べて建物の痛みが遥かに早いです。必要費(設備の故障や修繕)に関してはオーナー負担になりますので、急な修繕に対応出来るように、ある程度のキャッシュを確保しておかねばなりません。特に飲食店の場合、「空調が故障」「ガス・シンク・給湯器の老朽化」といった事由により、一度に数十万円以上の費用が掛かる場合もあります。

トラブルも多い

飲食店やコンビニは深夜遅くまで営業している事が多いため、近隣住民との騒音トラブルに発展する事があります。また、1階で飲食店、2階以上が居住用といった構造の場合、ゴキブリやネズミの発生により上の階の住民から駆除費用を請求されるというケースもあります。また、飲食店は火事やガス漏れ等の事故も多く、万が一けが人が出てしまうと保障や賠償問題といったトラブルにも発展しかねません。予期せぬトラブルに対応するためにも、事前の調査・保険の加入等はしっかりと行っておくようにしましょう。

メリット・デメリットまとめ
メリット デメリット
利回りが高い
インカムゲインを得つつ自分でも住める
(テナント+居住物件の場合)
保証金で利回り以上の収益が出る場合も
稼働率の差が激しい
空室時の損失が大きい
近隣住民とのトラブルが多い
予期せぬ修繕費が掛かる可能性がある

用途で大きく変わるメリット

スタイルごとのメリットに注目!

テナント・店舗用物件には、大きく分けて以下の種別があります。各々メリット・デメリットがありますので、自身が行いたい不動産投資のスタイルに応じて選んでみると良いでしょう。

コンビニ向け物件

場所を選ばずに安定した稼働率・高い家賃を得る事が出来るテナントです。建物よりも「土地代」という側面が強く、まとまった資金が必要になります。更なる高稼働を狙うならば駐車場をしっかりと確保した上、大きな道路に面している土地が望ましいでしょう。

飲食店用テナントの特徴

油汚れ、設備の故障、火事、顧客同士のトラブルといったリスクがあります。特に火事についてはビル1棟丸ごとが消失してしまう恐ろしいリスクですので、必ず保険・保証には加入するようにしましょう。なお、都心部や政令指定都市の主要エリアでは高い稼働率が見込めますが、都市部から離れた町ですと稼働率が著しく低くなってしまいますので、物件選びは特に重要です。

オフィス・事務所

法人のオフィス・個人事務所といった用途の不動産です。数平米~数百平米と非常にムラがある物件になるため、必ず予算と収益性のバランスを見て検討して下さい。都心部が人気となりがちですが、交通の便が良ければ場所を選ばず高稼働で回せる点が魅力的です。

店舗+居住物件

難易度が高いと言われている「テナント・店舗」等の事業用不動産投資ですが、1階がコンビニやコインランドリーといった構造の物件は、比較的収益を上げやすいと言われています。理由として、①上階に入居者がいるので、利用需要が高い、②店舗から居住用への移行が出来るケースがある、③稼働率が高く、高利回り得やすいという点が挙げられます。

ハイリスク・ハイリターンな投資

1か月辺りの収益が非常に大きいため、出来るだけ空室を生まない事が収益をあげられるかどうかの境目になります。今後数十年は稼働が見込める人気エリアである事、築年数が浅く長期間の稼働が見込める事、好立地である事等、とにかく稼働が高い物件を狙いましょう。また、テナント用のリフォームを安く行ってくれる業者や店舗の賃貸に強い不動産会社とのコネクションをしっかりと作っておく事も忘れてはなりません。物件の価格もマンションやアパートに比べると高額である事が多いため、より慎重な立ち回りが求められる不動産投資であると言えます。

結 論

コンビニは高稼働だが、価格が高い
1階がテナントのタイプは難易度が低め
飲食店は火事や事故のリスクがあるので、保険にはしっかりと加入しましょう!